🏗️ Kısmi Kamulaştırma Nedir? Detaylı Bir İnceleme

Kamulaştırma, kamu yararı gözetilerek özel mülkiyete ait taşınmazların idare tarafından bedeli ödenerek alınmasıdır. Ancak bazı durumlarda, taşınmazın tamamı yerine sadece bir kısmı kamulaştırılır. Bu işleme “kısmi kamulaştırma” denir.

📜 Kısmi Kamulaştırmanın Yasal Dayanağı

Kısmi kamulaştırma, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 12. maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre, taşınmazın bir kısmı kamulaştırıldığında, geriye kalan kısmın değeri ve kullanımı dikkate alınarak bir değerlendirme yapılır. Eğer kamulaştırma nedeniyle geriye kalan kısmın değeri azalırsa, bu değer kaybı kamulaştırma bedeline eklenir. Ayrıca, eğer geriye kalan kısım kullanılamaz hale gelirse, malik 30 gün içinde başvurarak bu kısmın da kamulaştırılmasını talep edebilir.

🧩 Kısmi Kamulaştırmanın Uygulama Alanları

Kısmi kamulaştırma genellikle aşağıdaki durumlarda uygulanır:

• 🛣️ Yol Genişletme Projeleri: Mevcut yolların genişletilmesi için taşınmazın sadece bir kısmı kamulaştırılır.
• ⚡ Enerji Nakil Hatları: Elektrik iletim hatlarının geçeceği güzergahlarda sadece gerekli alan kamulaştırılır.
• 💧 Su ve Kanalizasyon Projeleri: Altyapı projeleri için taşınmazın belirli bölümleri kamulaştırılır.

⚖️ Kısmi Kamulaştırmada Değer Tespiti

Kamulaştırma işlemi sırasında, taşınmazın kamulaştırılan kısmının değeri belirlenirken, geriye kalan kısmın değeri de dikkate alınır. Eğer kamulaştırma nedeniyle geriye kalan kısmın değeri azalırsa, bu değer kaybı kamulaştırma bedeline eklenir. Ancak, eğer geriye kalan kısmın değeri artarsa, bu artış kamulaştırma bedelinden düşülür. Bu düşüş, kamulaştırma bedelinin %50’sini geçemez.

🏠 Kısmi Kamulaştırmanın Taşınmaz Sahiplerine Etkisi

Kısmi kamulaştırma, taşınmaz sahipleri için bazı zorluklar doğurabilir. Özellikle, geriye kalan kısmın kullanılamaz hale gelmesi durumunda, malik mağdur olabilir. Bu nedenle, kamulaştırma işlemi sırasında aşağıdaki hususlara dikkat edilmelidir:

• 🧱 Yapıların Durumu: Eğer bir yapı ikiye bölünüyorsa, yapının tamamı kamulaştırılmalı veya kamulaştırmadan çıkarılmalıdır.
• 🚧 Erişim Sorunları: Kamulaştırma sonrası taşınmazın yola erişimi kesiliyorsa, bu durum dikkate alınmalıdır.
• 📐 Geometrik Şekil: Geriye kalan kısmın geometrik şekli kullanıma elverişli değilse, tamamı kamulaştırılmalıdır.

📊 Kısmi Kamulaştırma Örnek Tablosu

Aşağıdaki tablo, kısmi kamulaştırma durumunda karşılaşılabilecek senaryoları özetlemektedir:

📝 Sonuç

Kısmi kamulaştırma, kamu yararı ile özel mülkiyet hakları arasında bir denge kurmayı amaçlar. Ancak uygulamada, taşınmaz sahiplerinin mağduriyet yaşamaması için dikkatli bir değerlendirme yapılmalıdır. Bu nedenle, kamulaştırma işlemi sırasında uzman görüşlerine başvurulması ve yasal hakların bilinmesi büyük önem taşır.

⚖️ Kısmi Kamulaştırmanın Avantajları ve Dezavantajları

Taşınmaz Sahibi ve İdare Açısından Değerlendirme

Kamulaştırma işlemleri karmaşık ve çok yönlü süreçlerdir. Ancak bu süreçlerde, taşınmazın tamamının değil de yalnızca bir kısmının kamu yararı amacıyla alınması özel bir durum yaratır: Kısmi Kamulaştırma.

Peki bu yöntemin, hem malikler (taşınmaz sahipleri) hem de idare (örneğin KGM gibi kamu kurumları) açısından avantajları ve dezavantajları nelerdir?

🧑‍🌾 Malik (Taşınmaz Sahibi) Açısından

✅ Avantajlar

• 🪙 Tazminat alma hakkı doğar: Kamulaştırılan kısmın değeri, değer kaybı ve varsa yapıların etkisiyle birlikte hesaplanan bedel ödenir.
• 🧾 Vergi avantajı olabilir: Kamulaştırma nedeniyle elde edilen gelir, bazı durumlarda vergiden muaf tutulabilir (GVK 88. md.).
• 🔍 Arta kalan kısmı değerlendirme şansı doğabilir: Erişim imkânı devam ediyorsa kalan kısmı kullanmaya devam edebilir veya daha kârlı hale getirebilir.

❌ Dezavantajlar

• 🧱 Geriye kalan kısmın değeri düşebilir: Örneğin yol cephesi kaybolursa ya da geometrik şekli bozulursa, kalan parsel işlevsiz kalabilir.
• 🚫 Kullanılamayan alan mağduriyeti yaratır: Tarla, arsa ya da bina parçası, ekonomik değerini yitirebilir.
• 🕒 Ek dava süreçleri gerekebilir: Değer kaybının tazmini için dava açmak zorunda kalabilir.
• 🧭 Psikolojik ve sosyal etkiler: Malik, taşınmazın bütünlüğünün bozulmasından dolayı rahatsız olabilir.

🏢 İdare (Kamu Kurumu) Açısından

✅ Avantajlar

• 💰 Maliyet avantajı sağlar: Tam kamulaştırmaya kıyasla sadece ihtiyaç kadar taşınmaz alındığı için bütçe daha verimli kullanılır.
• 🏗️ Projenin hızla ilerlemesi sağlanır: Daha az alanla daha hızlı uygulama imkânı doğar.
• 📑 Dava ve bürokrasi yükü azalır: Malik tüm taşınmazını kaybetmediği için itirazlar azalabilir.

❌ Dezavantajlar

• 🧮 Değerleme hesapları karmaşıklaşır: Arta kalan kısım için değer artışı/azalışı gibi detaylar dikkatlice hesaplanmalıdır.
• ⚖️ Ek kamulaştırma talepleri doğabilir: Malik, kalan kısmı kullanamadığı gerekçesiyle tamamının alınmasını talep edebilir.
• 🛠️ Plan değişikliği riski oluşur: Sonradan proje revize edilirse yeni kamulaştırmalar gerekebilir.

🔄 Kısmi Kamulaştırma vs. Tam Kamulaştırma Kıyas Tablosu

➕ Kısmi Kamulaştırmada “Arta Kalan Alanın” Alınmasının Avantaj ve Dezavantajları

Malik Açısından

✅ Avantaj:

• Tüm parseli kaybederek yeni bir yatırım yapma fırsatı doğar
• Kullanılamaz hale gelmiş kısmın elden çıkarılması sağlanır

❌ Dezavantaj:

• Tüm taşınmazı kaybetmenin manevi ve sosyal etkisi olabilir
• Eğer iyi bir değerleme yapılmazsa gerçek bedelin altında tazmin alınabilir

İdare Açısından

✅ Avantaj:

• Yeni ihtimallere karşı alan genişlemiş olur
• Gelecekteki itiraz ve davaların önüne geçilebilir

❌ Dezavantaj:

• Bütçe yükü artar
• Kullanılmayacak alanlar için fazladan ödeme yapılır

📌 SONUÇ: Stratejik Bir Karar

Kısmi kamulaştırma, taşınmazın ve projenin özelliklerine göre esnek ancak hassasiyet gerektiren bir yöntemdir.

• 🔍 Malikler açısından, mülkiyet hakkını koruma ve değer kaybını önleme yönünden dikkatli olunması gereken bir süreçtir.
• 🏛️ İdare açısından ise, kamu yararını gözetirken maliyet ve uygulama hızını dengede tutma aracı olarak değerlidir.

📢 Bu nedenle her iki taraf için de uzman desteği ile hareket edilmesi, gerekirse bilirkişi incelemeleri ve teknik raporlamalar yapılması son derece önemlidir.

❓ Kısmi Kamulaştırma Hakkında Sık Sorulan Sorular (SSS)

🔰 TEMEL SORULAR – Basit Seviyede

1. Kısmi kamulaştırma nedir?
➡️ Kısmi kamulaştırma, bir taşınmazın sadece bir bölümünün kamu yararı için devlet tarafından alınmasıdır. Tamamı değil, ihtiyaca göre bir kısmı kamulaştırılır.

2. Kısmi kamulaştırmada taşınmazın tamamı alınır mı?
➡️ Hayır. Sadece projenin ihtiyaç duyduğu kısım alınır, geri kalan malik üzerinde kalır.

3. Arta kalan kısım kullanılabilir mi?
➡️ Evet, ancak şekli bozulmuşsa, yolu kalmamışsa veya tarıma/konuta elverişli değilse kullanılamayabilir.

4. Tazminat ödeniyor mu?
➡️ Evet. Kamulaştırılan kısmın bedeli ödenir. Ayrıca geri kalan kısmın değer kaybı da tazmin edilebilir.

5. Malik razı olmazsa ne olur?
➡️ Anlaşma sağlanamazsa idare, mahkeme aracılığıyla bedel tespiti ve tescil davası açar.

⚖️ ORTA SEVİYE – Değerlendirme ve Uygulama Soruları

6. Kısmi kamulaştırmada neden “arsa geometrisi” önemlidir?
➡️ Çünkü arta kalan parça, yamuk, dar, ulaşımı olmayan bir biçimde kalırsa ekonomik değerini kaybeder ve malik mağdur olabilir.

7. Arta kalan kısmın kullanılamaz hâle geldiği nasıl ispatlanır?
➡️ Harita, imar planı, zemin durumu, yol bağlantısı, topografya gibi teknik belgelerle desteklenen bilirkişi raporları ile ispatlanır.

8. Malik, taşınmazın tamamının alınmasını isteyebilir mi?
➡️ Evet. Eğer kalan parça ekonomik değerini yitirmişse malik, tamamının alınmasını mahkemeden talep edebilir.

9. İdare buna karşı çıkabilir mi?
➡️ Evet, idare karşı çıkabilir. Ancak mahkeme, değerleme ve teknik raporlar doğrultusunda karar verir.

10. Değer kaybı ödemesi hangi esaslara göre yapılır?
➡️ Kamulaştırılan kısım dışındaki parselin eski ve yeni değerleri karşılaştırılır. Bu fark değer kaybı tazminatı olarak ödenebilir.

📚 İLERİ SEVİYE – Öğretici ve Spesifik Sorular

11. Kısmi kamulaştırma sonrası kalan parselin imar durumu değişirse ne olur?
➡️ İmar durumu değişirse kalan kısmın değeri artabilir ya da azalabilir. Bu değişiklik, kamulaştırma bedeline yansıtılmaz ancak yeni bir kamulaştırma gündeme gelebilir.

12. Kısmi kamulaştırma ile yola cephe kazanan taşınmazda değer artışı olursa malik para iade eder mi?
➡️ Hayır. Ancak malik, değer artışı yaşasa bile idare bu artışa dair geri ödeme talep edemez. Bu durum değer artışıyla kamulaştırmanın tesadüfi sonucu olarak kabul edilir.

13. Kısmi kamulaştırmadan sonra kalan taşınmaz satılabilir mi?
➡️ Evet. Ancak kullanım değeri düştüyse satışı zorlaşabilir. Alıcıya kamulaştırma durumu bildirilmelidir.

14. Arta kalan taşınmaz için “ek kamulaştırma” zorunlu mudur?
➡️ Hayır. Ancak malik isterse mahkemeye başvurarak bunun ekonomik değeri olmadığını ispatlayabilir ve alınmasını talep edebilir.

15. İdare, kamulaştırmadan sonra “kamulaştırmasız el atma” iddiasıyla karşılaşabilir mi?
➡️ Evet! Eğer kamulaştırılan kısmın dışına fiili müdahale yapılırsa veya kalan kısmın kullanılmasını engelleyecek eylemler olursa malik dava açabilir.

🧠 EĞİTİCİ SORULAR – Öğrenciler, Uzmanlar ve Meraklılar için

🔍 S1: Kısmi kamulaştırma sonrası parselin değeri %40 oranında azalmışsa, bu durum hangi tazmin türünü doğurur ve hangi belgeler gerekir?
➡️ Bu durum “değer kaybı tazminatı” doğurur. Harita, ekspertiz raporu, bilirkişi incelemesi ve tapu kayıtları gereklidir.

📏 S2: Parselin 3000 m²’sinden 400 m²’lik bir kısmı kamulaştırılmış, kalan 2600 m² yol cephesiz ve ulaşımı olmayan bir şekle bürünmüşse malik ne yapabilir?
➡️ Tamamının alınmasını talep edebilir. Kullanılamaz hale gelen alan “imar kısıtı” ve şekil bozukluğu gerekçesiyle dava açma hakkı vardır.

⚖️ S3: Kamulaştırma Kanunu’nun hangi maddesi kısmi kamulaştırma durumunu düzenler?
➡️ 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 12. maddesi bu süreci detaylı olarak düzenler.

📘 S4: Kısmi kamulaştırmada kullanılan değerleme yöntemleri nelerdir?
➡️ Emsal karşılaştırma, gelir indirgeme, maliyet yöntemi gibi taşınmaz değerleme teknikleri kullanılır. Kısmi değerleme için parselin bütünlük etkisi ayrıca değerlendirilir.