Kamulaştırılan Taşınmazların Değerleme İşleri

🏷️ Taşınmaz Değerleme İşlemleri

Kamulaştırma sürecinin en kritik adımlarından biri, kamulaştırma bedelinin tespitidir. 🧐 Kanun ve ilgili mevzuat bir komisyon kararını öne çıkarırken; bilimsel, tarafsız ve tekrarlanabilir yöntemler kullanmak, hem malik hem kamulaştırma idaresi için adaleti sağlar.

1. Bilimsel Yaklaşım ve İnsan Faktörü

• 📊 Standart Parametre Eksikliği
  Taşınmaz değeri, konum, büyüklük, imar durumu, tarımsal kalite gibi değişkenler içerir. Bu nedenle sabit formüllerden ziyade, esnek ama belgelenebilir yöntemler kullanılmalıdır.
• 👥 Bilirkişi Değerlendirme Farklılıkları
  Aynı arazi için farklı uzmanlar %10–%20 arasında bedel farklılıkları ortaya koyabilir. Buna örnek olarak, 100 000 ₺ satış değerli bir tarla, bilirkişiye göre 95 000 ₺ veya 110 000 ₺ olarak raporlanabilir.

Örnek Karşılaştırma:

• Arazinin tarımsal kalite skoru yüksek + ulaşıma yakınlık = birim m² bedelini yukarı çekebilir.
• Çevresel kısıtlamalar (flora-fauna koruma) veya yol genişletme şeridi ihtiyacı ise değeri düşürebilir.

2. Bedel Tespitinde Değerlendirme Kriterleri

Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu (EPDK) kamulaştırmalarında genellikle şu başlıklar birlikte ele alınır:

• 🌾 Tarımsal Yapı
  • Ürün rotasyonu, verimlilik seviyesi, toprak sınıfı
• 🏙️ İmar Durumu
  • Konut, ticari kullanım, sanayi imarı
• 🏗️ Yapı ve Tesis Özellikleri
  • İnşaat yaşı, kalan ömür, nitelik ve metrekare değeri
• 🌳 Çevresel Faktörler
  • Sel riski, doğal koruma alanları, peyzaj değeri
• 📍 Lokasyon Avantajları
  • Ana yola, yerleşim merkezine yakınlık, altyapı hizmetleri

3. Değerleme Raporu ve Süreç Akışı

Taşınmaz değerleme uzmanlarının hazırladığı rapor, EPDK denetiminden geçer; komisyonun uzlaşma teklifi buna göre şekillenir. Rapor şablonunda öne çıkan ana başlıklar:

1. Projeye İlişkin Bilgiler & Kamulaştırma Alanı Tanıtımı
2. Arazi Çalışmaları, Yerinde Tespit & İnceleme
   • Arsa–arazi ayrımı
   • Kullanılan veri toplama yöntemleri
   • Yerinde tespit kriterleri
   • Tarımsal ve konut arsa değerlerini etkileyen faktörler
3. Taşınmazların Nevilerine Göre Değer Analizi
   • Tarla vasıflı arazilerde net gelir analizi
   • Meyve bahçesi ve seralarda net gelir analizi
   • Yapıların net maliyet yöntemine göre değeri
   • Arsa vasıflı taşınmazlarda emsal satış analizi
4. Kısmi Kamulaştırma & Arta Kalan Kısmın Değer Değişimi
5. Daimi İrtifak Hakkı Tesisinde Değer Tespiti
6. Sonuç ve Değerlendirme
7. Ekler
   • Tarım müdürlüklerinden alınan verim ve maliyet çizelgeleri
   • Tapu alım-satım kayıtları ve emsal karşılaştırmaları
   • Emsal konut ve ticari arsa satışları
   • Emlak vergisi beyan değerleri
   • Proje alanı görüntüleri, plan ve projeler
   • Yapı envanter formları

🏛️ Kamulaştırma Bedelinin Tespit Esasları

Kamulaştırma bedeli tespiti, sürecin en kritik ve en hassas aşamasıdır. Yanlış veya eksik tespitler:

• ⏳ Davaları uzatır,
• 🏢 İdare ve yatırımcı firmanın itibarını zedeler,
• 🌱 Yerel halkla sosyolojik gerilim yaratır,
• 🚧 Yatırımı geciktirir.

Bu yüzden bilimsel yöntemler ve gerçeğe uygun, güncel veriler kullanmak hayatî önem taşır.

🔍 En Yaygın Hatalar

1. Arsa–Arazi Ayrımının Eksik veya Hatalı Yapılması
   • Arsa: Belediyenin mücavir alanı içinde, altyapı hizmetlerinden faydalanan, çevresi meskun alan.
   • Arazi: Belediye sınırları dışında kalan veya altyapı hizmeti yetersiz olan tarım arazisi.
   • ❌ Arsa’yı “arazi” kabul etmek, metrekare birim değerini düşürür.
2. Tarla–Bahçe Sınıflandırmasının İhmal Edilmesi
   • Tarla: Yıllık ürün ekimine uygun, düz araziler.
   • Bahçe: Meyve ağaçları, bağ ve seralar vb.
   • ⚠️ Yanlış sınıflandırma, yıllık net gelir hesabını saptırır.
3. Resmi Belgelerin Yeterince Doğrulanmaması
   • Belediyeden “mücavir alan sınırı” ve “imar durumu” yazıları,
   • Vergi dairesi beyanları,
   • Diğer kurum kıymet takdirleri…
   • 📑 Bu belgelerin güncelliği ve resmî onayı mutlaka kontrol edilmeli.

Madde 11 – (Değişik: 24/4/2001 – 4650/6 md.)
Bilirkişi kurulu, taşınmazın:
a) Cins ve nevini,
b) Yüzölçümünü,
c) Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,
d) Varsa vergi beyanını,
e) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,
f) Arazilerde, net gelirini,
g) Arsalarda, emsal satış değerini,
h) Yapılarda, resmi birim fiyatları ve maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,
ı) Diğer objektif ölçüleri,
tespit ederek gerekçeli bir rapor hazırlar.
Kamulaştırma sebebiyle oluşan ilerisi için beklenen kârlar veya değer artışları dâhil edilmez.
İrtifak hakkı tesisinde meydana gelecek kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir.

📋 Madde 11’in Uygulama Adımları

• 🔸 Cins ve Nevi: Arsa mı? Tarla mı? Bahçe mi?
• 🔸 Yüzölçüm: Resmî tapu krokisine göre m² olarak rapor edilir.
• 🔸 Nitelik Unsurları:
  • Toprak sınıfı,
  • Su kaynağı,
  • Eğim ve drenaj,
  • Altyapı (yol, elektrik, su).
• 🔸 Vergi Beyanı: Son 3 yıla ait beyan değeri kontrolü.
• 🔸 Resmî Kıymet Takdirleri: İl/ilçe özel idare verileri.
• 🔸 Net Gelir Analizi (Araziler):
  • 🌾 Örnek: 10 000 m² tarla, sınıf 2 toprak → yıllık net gelir 80 ₺/m² → 800 000 ₺/yıl
• 🔸 Emsal Satış Analizi (Arsalar):
  • 🏘️ Örnek: 2 000 m² imarlı arsa, 400 ₺/m² → 800 000 ₺
• 🔸 Yapı Maliyet Hesabı: İnşaat maliyeti + yıpranma payı.
• 🔸 Diğer Objektif Ölçüler: Koruma alanı, kamulaştırma koridoru etkisi vb.

🏗️ Kamulaştırma Bedelinden Düşülebilecek Hasarlar

Kamulaştırma işlemi geri alındığında veya vazgeçildiğinde, taşınmaz mal üzerindeki bina, sabit tesisler ve ekili dikililer zarar görmüşse; bu zararlar, tazmin edilmek üzere kamulaştırma bedelinden düşülebilir. Bu düzenleme, mal sahibinin uğradığı maddi kaybı objektif ve şeffaf bir şekilde karşılamayı amaçlar.

🔎 Madde 24’ün Kapsamı ve Amacı

• Uygulama Koşulları:
  • Madde 21, 22 ve 23 uyarınca kamulaştırma işleminden vazgeçildiğinde veya işlem geri alındığında devreye girer.
• Tazmin Konusu:
  • Yıkılan, sökülen veya harap olan binalar, sabit tesisler (su borusu, havuz, çit vb.) ve ekili dikililer (meyve ağaçları, sera bitkileri vb.).
• Tazmin Yöntemi:
  • Mal sahibi/mirasçısı, kamulaştırma tarihindeki değere göre hasar bedelinin kamulaştırma bedelinden indirilmesini isteyebilir.

Madde 24 –
21, 22 ve 23 üncü maddeler uyarınca kamulaştırılmasından vazgeçilen veya geri alınan
taşınmaz mal üzerindeki bina, sabit tesisler ve ekili dikili şeyler yıkılmış, sökülmüş
veya harap olmuş ise, taşınmaz malın geri alınmasında mal sahibi veya mirasçısı,
kamulaştırma tarihindeki değerine göre farkının, ödeyeceği kamulaştırma bedelinden
düşülmesini isteyebilir.

Bu madde ile 21, 22 ve 23 üncü maddelerin uygulamasından doğacak anlaşmazlıklar
adli yargıda çözümlenir.

🛠️ Uygulama Adımları

1. Hasarın Saptanması
   • Yerinde tespit: Hasar gören yapı ve tesislerin fotoğraf, video ve ekspertiz tutanağı.
2. Değerin Belirlenmesi
   • Bina/Tesis: Kamulaştırma tarihindeki resmî birim fiyat ve yıpranma payı esas alınır.
   • Ekili Dikililer: Ort. hasat verimi × piyasa satış fiyatı formülüyle net gelir hesabı.
3. Talep Dilekçesi
   • Mal sahibi veya mirasçının beyanı ve belgelerle birlikte idareye sunulur.
4. Bedelden Düşme Hesabı
   • Örnek:
     • Yıkılan bina bedeli: 120 000 ₺
     • Sökülen su deposu: 15 000 ₺
     • Hasar toplamı: 135 000 ₺
     • Teklif edilen kamulaştırma bedeli: 1 000 000 ₺ → Sahibin talep ettiği net ödeme: 865 000 ₺
5. İhtilaf
   • İdare ile anlaşma sağlanamazsa, adli yargıya başvurulur.

📊 Taşınmaz Değerlemeye Esas Veri Toplama ve Araştırma

Taşınmaz değerlemenin temel taşlarından biri, doğru ve kapsamlı veri toplamadır. Kamulaştırma kapsamındaki taşınmazlar; şahıs, tüzel kişi, maliye hazinesi, orman arazisi ve devlet hüküm‑tasarrufu altındaki yerler olarak sınıflandırılır. Ardından arsa–arazi ayrımı ve yapı/tesis tespiti yapılır.

🌳 Taşınmaz Sınıflandırması

1. Özel Nitelikli Taşınmazlar
   • Mera, yaylak‑kışlak, orman vb.
2. Yapılar & Tesisler
   • Bina, telçit, kuyu, boru, vb.
3. Arsalar
   • İmar planı kapsamındaki
   • Mücavir alan kapsamındaki
   • Mücavir alan dışındaki
4. Araziler
   • Tarımsal niteliği olan
   • Tarımsal niteliği olmayan

⭐️ Gayeli örnekleme yöntemiyle her sınıf için yeterli sayıda parsel seçilip, veriler titizlikle toplanır.

🛠️ Veri Toplama Esası

• Bilimsel & Objektif: Veriler uzun süre saklanabilir, analiz edilebilir ve tekrarlanabilir olmalı.
• Anlaşılabilir: Hem uzman hem de saha katılımcıları tarafından kolayca yorumlanmalı.
• Doğru: Resmî kayıtlar ile saha bilgisi tutarlı şekilde karşılaştırılmalı.

📋 Veri Toplama Yöntemleri

1. Görüşme Yöntemi
   • Yüz yüze veya telefonla, kayıt altına alınarak yapılır.
   • Güven tesis etmek: Süreci ve faydalarını önceden açıklamak kritik.
2. Yazışma Yöntemi
   • Resmî kurumlardan “mücavir alan sınırı”, “imar planı” gibi belgeler istenir.
   • Art niyetli değişiklikleri önlemek için yazışmalar düzenli takip edilir.
3. Anket Yöntemi
   • Yerel emlak ofisleri, çiftçiler ve kullanıcılarla kısa, net sorular.
   • Örnek sorular:
     • Ada/parsel no, genişlik (da), toprak sınıfı
     • Yıllık üretim maliyeti ve net gelir (₺/da)
     • Anayola uzaklık (m)
     • Satış nedenleri ve dönemleri

🏛️ Resmi Kurumlardan Talep Edilecek Veriler

• Belediye: Emlak vergi beyanı, mücavir alan sınırı, imar planları
• Milli Emlak: Güzergâh üstü satış değerleri, kıymet takdir raporları
• Nüfus Müdürlüğü: Tebligat adresi, vukuatlı nüfus kayıtları
• Tapu Müdürlüğü: Gerçek alım‑satım değerleri, net gelir verileri
• Tarım İl Müdürlüğü & Ziraat Odası: Ürün verimlilik, maliyet, satış fiyatı

📈 Veri Analizi ve Değerlendirme

• Filtreleme: Gerçek piyasa değerine yakın veriler seçilir; akraba satışları, kredi teminli düşük beyanlar elenir.
• Kalibrasyon: Tarımsal Araştırma Enstitüleri ve üniversite saha denemeleri referans alınır.
• Sonuç: Kapitalizasyon oranı hesaplanır, net gelir ve emsal satış değerleriyle karşılaştırılır.

📈 Değerleme Veri Analizleri

Taşınmaz bazında toplanan birincil ve ikincil verilerin titizlikle incelenip analiz edilmesi, değer tespitinin doğruluğunu doğrudan etkiler. Aşağıda adım adım temel analiz süreci yer alıyor.

1. Arazinin Net Geliri ve Satış Değerlerinin Hesaplanması 🧮

1. Gayrisafi Üretim Değeri (GÜD)
   • 🥕 Toplanan veriler: Ürün verimleri (kg/da), piyasa satış fiyatları (₺/kg)
   • 🔢 Formül: mathematicaKopyalaDüzenleGÜD = ∑ (Ürün Verimi × Ürün Fiyatı)
   • Örnek:
     • Mısır verimi: 500 kg/da × 2,5 ₺/kg = 1 250 ₺/da
     • Buğday: 400 kg/da × 3 ₺/kg = 1 200 ₺/da
     • Toplam GÜD = 2 450 ₺/da
2. Üretim Masrafları (ÜM)
   • …Tüm sabit (işçilik, bakım) ve değişken (gübre, ilaç, sulama) giderler
   • Örnek:
     • İşçilik: 500 ₺/da
     • Gübrelik: 300 ₺/da
     • Su ve elektrik: 150 ₺/da
     • Toplam ÜM = 950 ₺/da
3. Yıllık Ortalama Net Gelir (YANG)
   • 🔢 Formül: iniKopyalaDüzenleYANG = GÜD – ÜM
   • Örnek:
     • YANG = 2 450 ₺/da – 950 ₺/da = 1 500 ₺/da
4. Ortalama Alım‑Satım Değerleri (OASD)
   • Yerel tapu, emlak ofisi ve anket verilerinden elde edilir.
   • Örnek: 10 000 ₺/da, 12 000 ₺/da, 9 500 ₺/da → Basit Ortalama = 10 500 ₺/da
5. Kapitalizasyon Oranı (k)
   • 🔢 Formül: iniKopyalaDüzenlek = YANG ÷ OASD
   • Örnek:
     • k = 1 500 ₺ ÷ 10 500 ₺ ≈ %14,3

2. Veri Kalitesi ve Filtreleme 🔍

• Yeterli Örnek Sayısı: Proje alanının topografyası ve nevilerine göre belirlenir.
• Ekstrem Değer İncelemesi: Aşırı düşük veya yüksek değerlerin sebepleri araştırılıp kayda geçirilir.
• Resmî vs. Fiili Veriler: Tapu kayıtları ve saha anketleri karşılaştırılarak tutarsızlıklar düzeltilir.

3. Ortalama ve Tartılı Ortalama Hesapları ⚖️

1. Basit Ortalama iniKopyalaDüzenleOrt = (x₁ + x₂ + … + xₙ) ÷ n
2. Tartılı Ortalama iniKopyalaDüzenleTart.Ort = (w₁·x₁ + w₂·x₂ + … + wₙ·xₙ) ÷ (w₁ + w₂ + … + wₙ)
   • wᵢ: Arazi nevilerinin proje alanındaki payı (%)
   • Örnek:
     • Sulu Tarla (%60) → x₁ = 12 000 ₺/da
     • Kuru Tarla (%40) → x₂ = 9 000 ₺/da
     • Tart. Ort = (0,6·12 000 + 0,4·9 000) ÷ (0,6+0,4) = 10 800 ₺/da

🔢 Kapitalizasyon Oranlarının Hesaplanması

Kapitalizasyon oranı (cap rate), yıllık net gelirin arazi pazar değerine bölünmesiyle elde edilen, gelecekteki gelir akışının bugünkü değerini ölçen temel finansal göstergedir. Doğru cap rate, değerleme sonuçlarının güvenirliğini doğrudan etkiler. 🎯

1. Direkt Getiri Oranı 📊

• Tanım: Yıllık net gelir ÷ Pazar değeri
• Formül: textKopyalaDüzenleCap Rate = Yıllık Ortalama Net Gelir ÷ Ortalama Alım‑Satım Değeri
• Örnek:
  • Net Gelir: 1 500 ₺/da
  • Pazar Değeri: 10 500 ₺/da
  • Cap Rate ≈ %14,3

2. Karşılaştırmalı Yaklaşım 🔍

• Yöntem: Bölgedeki benzer arazilerin satış fiyatları ve net gelir oranları analiz edilir.
• Avantaj: Güncel piyasa koşullarını yansıtır.
• Dezavantaj: Emsal bulmak zor olabilir; farklı arazi özellikleri ayıklanmalı.

3. Risk‑Getiri Modelleri ⚖️

• CAPM (Kapital Varlık Fiyatlama Modeli): textKopyalaDüzenler = r_f + β × (r_m – r_f)
  • r: beklenen getiri (cap rate),
  • r_f: risksiz faiz oranı,
  • β: arazi risk katsayısı,
  • (r_m – r_f): piyasa risk primi.
• Gordon Büyüme Modeli (GGM): textKopyalaDüzenleCap Rate ≈ (D₁ ÷ P₀) + g
  • D₁: gelecek yıl beklenen net gelir,
  • P₀: bugünkü pazar değeri,
  • g: gelir büyüme hızı.

4. Net Gelir–Pazar Değeri İlişkisi 📈

• F = R ÷ D formülüyle:
  • R: yıllık net gelir (₺/da)
  • D: arazi pazar değeri (₺/da)
• Uygulama: Tarımsal arazilerde kiracı veya malik işletmecinin farklı gelir profili dikkate alınır.

5. Bireysel Arazi Özelliklerine Göre Düzenleme 🏞️

• Olumlu Etkenler: Su kaynağı, düz topoğrafya, altyapı
• Olumsuz Etkenler: Eğimli zemin, çevresel kısıtlama, ulaşım uzaklığı
• Düzeltme: Her faktör için %0,5–1 arası ayarlama yapılarak nihai cap rate bulunur.

6. Bölge Ortalaması İçin Tartılı Cap Rate ⚖️

• Adım 1: Her arazi sınıfı için cap rate hesapla (k₁, k₂, …).
• Adım 2: Sınıf paylarıyla tartılı ortalama: textKopyalaDüzenleBölge Cap Rate = (s₁·k₁ + s₂·k₂ + … + sₙ·kₙ) ÷ (s₁ + s₂ + … + sₙ)
  • sᵢ: sınıf i’in proje alanındaki payı (%).

7. Belirsizlik ve Sürekli Güncelleme 🔄

• Tahmin Riski: Ekonomik, iklim ve piyasa dalgalanmaları cap rate’i etkiler.
• Periyodik Revizyon:
  • Yılda en az bir kez güncelleme,
  • Yeni satış ve net gelir verileri eklendikçe oran revize edilir.

🌾 Arazi, Ürün, Ağaç ve Varlık Değerinin Belirlenmesi

📊 Proje Sahasında Verilerin Toplanması ve Analizi

Her proje sahasında, taşınmaz bazında veri toplanır ve analizler gerçekleştirilir. Değerlendirme, arazilerin topoğrafik yapısı ve niteliklerine göre yapılır. Gerektiğinde, proje sahası parçalara ayrılarak her bir bölüm için ayrı değerlendirme yapılabilir.

💰 Arazinin Net Geliri Nasıl Hesaplanır?

Net gelir, arazinin yıllık ortalama gayrisafi üretim değeri ile arazi kirası hariç üretim masrafları arasındaki farktır.

🔸 Formül:
Net Gelir = Gayrisafi Üretim Değeri – Üretim Masrafları (kira hariç)

Bu net gelir, kapitalizasyon faiz oranına bölünerek arazinin çıplak toprak değeri hesaplanır.

🌳 Ağaç ve Tamamlayıcı Parçaların Değeri

Arazi üzerinde bulunan tamamlayıcı parçalar (sulama yapısı, yol vb.) ve ağaçların bedeli ayrıca değerlendirilir:

Tek Yıllık Ürünler:

🔹 Maliyet yaklaşımı kullanılarak belirlenir.

Meyveli ve Meyvesiz Ağaçlar:

🔹 Gelişme dönemlerine uygun gelir yaklaşımı ile değerlenir.
🔹 Her bir yaş veya yaş grubundaki ağacın değeri tek tek hesaplanır.

➡️ Tüm bu değerler raporlanırken, veri kaynakları ve kullanılan yöntemler açıkça belirtilmelidir.

🧭 Yerel Arazi Piyasası ve Pazar Fiyatları Araştırması

Proje alanındaki veya yakın bölgelerdeki fiilen alım-satımı yapılan arazilerin pazar değeri araştırılır ve çoklu veri kaynakları ile doğrulanır.

📂 Veri Kaynakları:

• TKGM Tapu Müdürlükleri
• Belediyeler
• Muhtarlıklar
• Milli Emlak Müdürlükleri
• Yerel emlak ofisleri
• Gayrimenkul portalları (sahibinden.com, emlakjet.com vb.)
• Değerleme firmaları
• Ziraat Odaları, Ticaret ve Sanayi Odaları
• Fiilen gerçekleşen son 2–3 yıllık satışlar

🔍 Araştırma Yöntemleri:

• Alım-satımı yapan alıcı ve satıcıyla doğrudan görüşülmesi
• Belgesiz/köy senedi yapılan satışların muhtar onayıyla dikkate alınması
• Resmi kayıtlardaki satış bedellerinin yerinde doğrulanması
• Bölgesel koşullar ve ekonomik göstergeler dikkate alınarak yorumlama yapılması

📌 Önemli Not:
Emsal alınan taşınmazın üzerinde yapı, ağaç vb. varsa, bu değerler fiyatın içindedir. Bu durumda emsal değerden bu unsurlar düşülerek, çıplak arazi değeri esas alınmalıdır.

🏙️ Arsaların Değerlemesi

Arsaların değerlemesi, tarım arazilerinden farklı olarak özel kriterlere ve daha şehirsel ölçekli parametrelere göre yapılır. Arsanın bulunduğu yerleşim dokusu, imar planı içindeki konumu, yapılaşma potansiyeli ve piyasa hareketliliği gibi unsurlar bu süreci doğrudan etkiler.

📄 1. Tapu Senedi ve Çap Krokisi İncelemesi

Arsa olarak değerlendirilecek taşınmazların tapu senedi ve çap krokisi detaylı şekilde incelenmelidir. Bu belgeler üzerinden:

• Parselin sınırları ve yüzölçümü doğrulanır.
• Mevcut kullanım durumu ile resmi kayıtların uyumu kontrol edilir.

Bu uyum, değerlemenin yasal dayanağını oluşturur.

📊 2. Fiyat Verilerinin Toplanması ve Analizi

Arsa fiyatları; pazar verilerine ve yerel bilgi kaynaklarına dayalı olarak toplanır. Bu kaynaklar:

• Tapu Müdürlükleri
• Belediyelerin Emlak Müdürlükleri
• Muhtarlıklar
• Çevredeki arsa sahipleri
• Yerel emlak ofisleri

➡️ Toplanan veriler emsal karşılaştırmalı olarak analiz edilir.

🏗️ 3. Üzerindeki Yapıların Değerlemesi

Arsa üzerinde mevcut bir yapı bulunuyorsa, bu yapı ayrıca değerlendirilir. Yapının niteliği, ruhsat durumu, yaşı, fiziksel durumu ve yapı sınıfı dikkate alınarak değer hesaplaması yapılır.

📐 4. Emsal Taşınmaz Yöntemi

Arsa değerlemesinde en yaygın kullanılan yöntemdir. Değerlemesi yapılacak taşınmaz, benzer özellikteki (emsal) taşınmazlarla karşılaştırılarak değerlendirilir. Aşağıdaki kriterler dikkate alınarak karşılaştırmalı analiz yapılır:

🗺️ Konum ve Ulaşım

• İş merkezlerine ve meskûn mahalleye olan uzaklık
• Ulaşım olanaklarına erişim kolaylığı

🏙️ Mevki ve Çevresel Özellikler

• Cadde, sokak, meydan veya sahil gibi prestijli alanlara yakınlık
• Görünürlük ve ticari potansiyel

🏛️ Belediye Hizmetleri

• Su, kanalizasyon, elektrik, doğalgaz ve yol gibi hizmetlere erişim durumu

🏗️ Yapılaşma Potansiyeli

• Parselin hangi tür yapıya (konut, ticaret, sanayi) uygun olduğu
• İmar planı, yapı yoğunluğu, yapı nizamı ve istikamet planına uygunluğu
• Parselin inşaat yapılabilirlik düzeyi (bina oturum alanı, kat sayısı vb.)

🧱 Fiziksel ve Teknik Nitelikler

• Zemin yapısı (taşlık, kumluk, dolgu vb.)
• Parselin şekli, boyutları ve köşe parsel olup olmadığı
• Caddeye cephe durumu ve manzara avantajı

👥 Sosyo-Ekonomik Durum

• Bölgenin genel nüfus yapısı
• İmar planında öngörülen nüfus yoğunluğu
• Yakın çevredeki gelişme potansiyeli ve yatırımlar

📝 Sonuç:

Arsa değerlemesi, sadece metrekare üzerinden değil, imar ve pazar verileriyle birlikte çok sayıda parametre ışığında yapılmalıdır. Tüm değerlendirmeler, şeffaf şekilde raporlanmalı ve emsal seçimi, uyarlama katsayıları ile gerekçelendirilmelidir.

🏠 Yapı ve Müştemilat Değerlemesi

Kamulaştırmaya konu yapıların ve müştemilatların değerlemesi, taşınmazın sadece arazi değerinden ibaret olmadığını ortaya koyan en önemli süreçlerden biridir. Bu süreç, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ve ilgili değerleme yönetmelikleri çerçevesinde teknik ve hukuki bir titizlikle yürütülmelidir.

🏢 1. Binanın Kullanım Türü

Değerlemede ilk adım, yapının fonksiyonel amacının belirlenmesidir.
Binanın kullanım amacı, değer üzerinde doğrudan etkilidir:

• Konut
• Ticari (dükkan, ofis, mağaza vb.)
• Endüstriyel (atölye, fabrika)
• Tarımsal (ahır, depo, sera vb.)

Bu ayrım, fiziksel niteliklerin değerlendirme kriterlerini ve piyasa değer aralığını etkiler.

📜 2. Kullanımı Etkileyen Yasal Şartlar

Yapının mevcut kullanımının, imar planları ve yönetmeliklerle ne ölçüde uyumlu olduğu incelenir:

• İmar planındaki fonksiyon (konut, ticaret vb.)
• KAKS/TAKS oranları
• Kat sayısı, yapı nizamı, çekme mesafeleri
• Ruhsat durumu (ruhsatlı, ruhsatsız, kaçak yapı)

➡️ Bu şartlar, yapının hukuki geçerliliğini ve kamulaştırma bedeline konu olma kabiliyetini doğrudan belirler.

📐 3. Bina Büyüklüğü ve Planlama

Yapının fiziksel ölçüleri, değerleme için temel veridir:

• Brüt alan, net kullanılabilir alan ve kat sayısı belirlenir.
• Kullanım planı ve fonksiyonel dağılımı değerlendirilir (oda sayısı, ıslak hacimler vb.).
• Bitmişlik durumu (kabası tamam, ince işler eksik, tamamen bitmiş gibi).

Her alan türü için birim m² inşaat maliyetleri ayrı ayrı dikkate alınır.

🧱 4. Binanın Dış Biçimi ve Teknik Donanımı

Yapının teknik özellikleri değer üzerinde önemli rol oynar:

• Yapı sistemi (betonarme, yığma, çelik, ahşap vb.)
• Temel yapısı, yalıtım durumu, çatısı
• Kapı, pencere, dış cephe kaplaması
• Asansör, klima, havalandırma gibi teknik altyapılar

Bu detaylar, yapının yıpranma payı hesaplamalarında da dikkate alınır.

🏛️ 5. Mimari Stil ve Estetik

Yapının mimari tasarımı ve çevresel uyumu:

• Estetik değeri olan yapılar
• Özgün mimari veya yerel dokuya uygunluk
• Cephe tasarımı, peyzaj ilişkisi

➡️ Özellikle prestijli bölgelerde veya koruma altındaki alanlarda stil değeri de önem kazanır.

🛠️ 6. Kalite, Yaş ve İşçilik

Yapının değeri; kullanılan malzemenin kalitesi, işçilik düzeyi ve yaşıyla birlikte değerlendirilir:

• İnşaat kalitesi (birinci sınıf, ikinci sınıf vs.)
• Kullanılan malzeme türü ve markası
• Yapının fiziksel yıpranma düzeyi
• Tadilat geçmişi, güçlendirme çalışmaları

Bu veriler ışığında amortisman oranı (yıpranma payı) belirlenir ve yapı maliyetinden düşülerek net yapı değeri hesaplanır.

📎 Değerleme Raporunun İçeriği

Tüm bu unsurlar, yapı ve müştemilat için hazırlanacak değerleme raporunda açıkça belirtilmelidir:

• Kullanılan değerleme yöntemi (maliyet yöntemi, gelir yöntemi)
• Veri kaynakları ve sahadaki gözlemler
• Fotoğraflar, krokiler, yapı krokisi
• Amortisman hesabı detayları

📌 Sonuç

Yapı ve müştemilat değerlemesi; sadece fiziksel ölçümler değil, yasal uygunluk, teknik kalite, mimari özellikler ve ekonomik analizlerin bütüncül bir şekilde değerlendirilmesini gerektirir. Bu yaklaşım, kamulaştırma sürecinde adil, objektif ve şeffaf bir bedel tespiti sağlamak için esastır.

🧱 Müştemilatların Tespiti

Kamulaştırma sürecinde en çok sorun yaratan ve itirazlara konu olan aşamalardan biri, müştemilatların doğru ve eksiksiz şekilde tespitidir. Eksik veya hatalı yapılan müştemilat tespiti, hem hak kayıplarına hem de yargı süreçlerine yol açabilir. Bu nedenle, işlemlerin belgelendirilebilir, uygun yöntemlerle, mevzuata uygun şekilde yapılması hayati önemdedir.

📣 1. Maliklere Bilgilendirme

Kamulaştırılacak sahadaki müştemilatlar tespit edildikten sonra:

• Mahalle/köy muhtarı bilgilendirilir.
• Belediye veya cami hoparlöründen anons yapılabilir.
• Maliklerin veya vekillerinin, tapu parseli başında hazır bulunmaları sağlanır.

🔔 Bu bilgilendirme, hem tespit sürecinin sağlıklı işlemesi hem de ileride çıkabilecek itirazların önlenmesi açısından önemlidir.

📍 2. Kamulaştırma Sınırının Araziye Aplikasyonu

• Kamulaştırma sınırı önce plan üzerinde belirlenir.
• Daha sonra hassasiyetle araziye aplike edilir.

🧭 Aplikasyonun teknik esasları:

• GPS veya Total Station cihazları kullanılır.
• Aplikasyon işlemleri, Büyük Ölçekli Harita ve Harita Bilgileri Üretim Yönetmeliği’ne uygun yapılır.
• Noktalar, tahta kazık, demir boru veya çivi gibi malzemelerle zemine uygun şekilde işaretlenir.

➡️ Aplikasyon noktaları kalıcı ve arazide görünür nitelikte olmalıdır.

🛠️ 3. Müştemilat Tespiti

Müştemilatlar; yüzeyde ve yer altında bulunan yapılar, tesisatlar ve yapıya bağlı unsurlardır. Tespit işlemi sırasında:

• Kamulaştırma sınırı müştemilatı bölüyorsa, sınır içi/dışı netleştirilmelidir.
• Gerekirse kazıklar veya işaretlerle sınır gösterilir.
• Malik, vekil veya muhtar eşliğinde tespit yapılması tavsiye edilir.
• Tüm tespitler tutanak altına alınmalıdır.

🌱 Gizli müştemilatlara dikkat:

• Çıplak gözle görünmeyen yer altı tesisleri unutulmamalıdır (fosseptik, su hattı, enerji kablosu vb.).
• Malik, çevre sakinleri veya muhtardan bilgi alınmalıdır.

📏 Sınırın dışına taşan bir müştemilat varsa, tamamı ölçülmeli ve tespitte yer almalıdır.

🚧 4. Yapım Esnasında Sınır Dışına Çıkma Durumu

Sahadaki yapım faaliyetleri sırasında proje sınırlarının dışına çıkılmış olabilir. Bu durumda:

• Yapımı gerçekleştiren firma/kurum ile malikler veya vekiller arasında
  “Zemin Muvafakat Tutanağı” düzenlenir.
• Bu tutanakta, sahadaki fiili müştemilat durumu kayıt altına alınır.
• Değerleme sürecinde bu veriler esas alınır.

📎 Zemindeki fiili durumu belgelemeden işlem yapılmamalıdır.

📸 5. Müştemilatların Fotoğraflanması

Her müştemilat, belge niteliğinde olacak şekilde detaylı olarak görüntülenir:

• Fotoğraflar birden fazla açıdan, parsel bütününü gösterecek şekilde çekilir.
• Yer üstü ve yer altı müştemilatlara dair tüm kayıtlar tutulur.
• Bu görseller, Yapı Müştemilat Raporu’na dahil edilir.

🗂️ Fotoğraflar, raporun hukuki geçerliliğini ve tespitin belgelendirilebilirliğini artırır.

✅ Sonuç

Müştemilat tespiti:

• Saha çalışması,
• Teknik ölçüm,
• Hukuki belge,
• Toplumsal bilgilendirme
  boyutlarının tamamını içeren karmaşık bir süreçtir.

📌 Bu işlemler doğru, uzun ömürlü ve kanıtlanabilir şekilde yapılmalı, özellikle sınır üzerinde yer alan yapılar, yer altı tesisleri ve toplu müştemilatlar hassasiyetle değerlendirilmelidir. Bu sayede:

• Maliklerin hakları korunur,
• Kamulaştırma bedeli doğru belirlenir,
• İtiraz ve dava süreçleri minimize edilir.

Kamulaştırma sürecinde taşınmazların adil ve doğru değerlenmesi, hem hukuki geçerlilik hem de mülkiyet hakkı açısından temel bir gerekliliktir. Bu süreç; arsa ve yapıların ayrı ayrı teknik kriterlerle değerlendirilmesini, müştemilatların yerinde ve doğru tespit edilmesini, kamulaştırma sınırlarının hassas şekilde araziye aplike edilmesini ve tüm işlemlerin belge, tutanak ve görsellerle desteklenmesini kapsar. Arsa değerlemesinde; imar planı durumu, ulaşım, çevresel özellikler ve emsal veriler dikkate alınırken; yapılarda kullanım amacı, fiziksel durumu ve kalite gibi unsurlar belirleyici olur. Müştemilatların tespiti ise çoğu zaman itirazlara konu olduğu için titizlikle yapılmalı, malik ve muhtarlık iş birliğiyle yer altı ve yer üstü tüm unsurlar eksiksiz kayda alınmalıdır. Aplikasyon işlemleri GPS/Total Station cihazları ile yapılmalı, sınır belirsizlikleri veya sahadaki sapmalar muvafakat tutanaklarıyla çözülmelidir. Tüm bu süreçler, hem teknik mevzuata hem de taşınmaz maliklerinin haklarına uygun biçimde yürütülmeli; kayıt altına alınan her veri, kamulaştırma bedelinin belirlenmesinde doğrudan etkili olmalıdır.