Kamulaştırma süreci nasıl işler? Proje onayından taşınmazın boşaltılmasına kadar tüm adımları sade ve net bir şekilde anlatmaya çalışacağız.

KAMULAŞTIRMA METODOLOJİSİ – TEMEL SÜREÇ AKIŞI

1. Kesin Projenin Onaylanması
2. Kamu Yararı Kararı Alınması
3. Kamu Yararı Kararının İlanı (Muhtarlık)
4. Teknik Verilerin Toplanması
5. Jeodezik Çalışmaların Yapılması
6. Kamulaştırma Sınır/Koridorunun Oluşturulması
7. Kamulaştırma Planının Üretilmesi ve Onayı
8. Kadastro Kontrollerinin Tamamlanması
9. Kamulaştırma Kararı ve Emrinin Alınması
10. Taşınmaz Değerleme Çalışmaları
11. Edinim Sürecine Geçiş
      - 11.1. Satın Alma
      - 11.2. Acele Kamulaştırma
      - 11.3. Kiralama
      - 11.4. Muvafakat
12. Tescil ve Terkin İşlemleri
13. Taşınmazın Boşaltılması

1. Kesin Projenin İdare Tarafından Onaylanması

Kesin Projenin İdare Tarafından Onaylanması 🏗️✍️

Kamulaştırma sürecinin ilk resmi adımıdır. İlgili kamu kurumu (örneğin Karayolları, DSİ, TEDAŞ) tarafından hazırlanmış olan kesin proje, teknik ve mevzuata uygunluk açısından kurum içi yetkili mercilerce onaylanır. Bu proje:

• 📍 Kamulaştırılacak taşınmazların konumunu
• 📏 Kamulaştırma sınırlarını
• 🚧 Uygulanacak mühendislik çözümlerini
  belirleyen nihai dokümandır.

💡 Neden Önemli?

• Proje onayı olmadan kamulaştırma işlemlerine geçilemez.
• Harita mühendisliği çalışmaları, parsel tespiti, değerleme vs. hep bu projeye göre yürütülür.
• Yapılacak tüm resmi yazışmalarda “kesin projeye uygunluk” aranır.

⚠️ Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Projede çelişkili ya da eksik bilgi olması durumunda süreç tıkanabilir. 🔍
• Onay tarihi çok önemlidir: ⏳ Bu tarihten önce herhangi bir tebligat ya da işlem yapılamaz.
• Proje onayı alınmadan harita üretimi ya da değerleme çalışması yapılmamalı.

📝 Kısaca Özetle:

“Kesin proje, kamulaştırmanın pusulasıdır. Nereye, ne için, ne kadar ihtiyaç var sorularının cevabı bu belgede saklıdır.”

2. Kamu Yararı Kararının Alınması

Kamu Yararı Kararının Alınması 🏛️📜

Kamulaştırma işleminin en kritik ve hukuki temelini oluşturan adımdır. İlgili idare, kesin proje onayından sonra kamulaştırmanın kamu yararına olduğuna dair resmi kararı alır. Bu karar, taşınmaz sahiplerinin haklarının sınırlandırılabilmesi için zorunludur.

💡 Neden Önemlidir?

• Kamulaştırma hakkı, sadece kamu yararına olan işler için kullanılabilir.
• Bu karar olmadan, kamulaştırma süreci başlatılamaz veya devam ettirilemez.
• Mahkemelerde ve resmi mercilerde bu karar, sürecin hukuki dayanağıdır.

⚠️ Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Kamu yararı kararı, ilan edilmek zorundadır. İlan süresi en az 15 gündür.
• İlan yapılmadan yapılan işlemler, hukuki geçerlilik kazanmaz ve iptal riski taşır.
• Bazı durumlarda kamu yararı kararı, itirazlara açıktır; bu yüzden prosedüre uygun yürütülmesi gerekir.

📝 Kısaca Özetle:

“Kamu yararı kararı olmadan kamulaştırma hukuken başlayamaz. Bu karar, kamunun çıkarlarının bireylerin haklarının önüne geçtiğini gösteren resmi belgedir.”

3. Kamu Yararı Kararının Muhtarlıkta İlan Edilmesi

(Kamulaştırma Kanunu Madde 25 – Ek Fıkra)

Kamulaştırma sürecinde alınan kamu yararı kararı, kamulaştırılacak taşınmazların bulunduğu mahalle veya köy muhtarlığında en az 15 gün süreyle asılarak ilan edilir. Bu ilanın amacı, yerel halkın ve taşınmaz sahiplerinin kamulaştırma sürecinden haberdar olmasıdır.

💡 Öne Çıkan Noktalar

• 📅 İlan süresi minimum 15 gündür.
• Bu süre boyunca muhtarlıkta ilan asılı kalır ve herkes tarafından görülebilir.
• Baraj, sulama, karayolu, demiryolu, liman, havaalanı gibi büyük projelerde bu zorunludur.
• İlan süresi bitiminden sonra, taşınmaz üzerindeki sabit tesisler ve dikili ağaçların bedeli kamulaştırma bedeline dahil edilmez. 🌳🏠

⚠️ Dikkat Edilmesi Gerekenler

• İlan yapılmadan veya süresi tamamlanmadan yapılan kamulaştırma işlemleri hukuki açıdan sorun yaratır, iptal riski taşır.
• Taşınmaz sahiplerinin ilan süresi içinde haklarını öğrenip itiraz edebilmesi için bu adım kritik öneme sahiptir.
• Muhtarlık ilanı, yerel halkın bilgilendirilmesi ve şeffaflık açısından zorunludur.

📝 Kısaca Özetle:

“Kamu yararı kararı, sadece alınması yeterli değildir; ilan edilmesi ve yerel halkın haberdar olması da yasal bir zorunluluktur. Muhtarlık ilanı, kamulaştırmanın şeffaf ve adil yürütülmesi için temel adımdır.”

4. Kamulaştırmaya Esas Teknik Verilerin Toplanması

Kamulaştırmaya Esas Teknik Verilerin Toplanması 📊🗂️

Kamulaştırma sürecinde doğru ve sağlıklı kararlar alabilmek için öncelikle tüm teknik veriler eksiksiz toplanmalıdır. Bu veriler, kamulaştırma işleminin temelini oluşturur ve sürecin sonraki aşamalarına yön verir.

Toplanması Gereken Temel Veriler

• 🗺️ Kadastral altlıklar: Taşınmazların sınırları, parsel bilgileri, malik bilgileri.
• 🏗️ İmar planları: Planlanan kullanımlar, yapılaşma koşulları, yol genişlikleri gibi bilgiler.
• 🏢 Kurum görüşleri: Proje sahibi ve diğer ilgili kamu kurumlarından alınan teknik ve hukuki görüşler.
• 📜 Tapu kayıtları: Mülkiyet bilgileri, takyitler (ipotek, şerh, haciz vb.) ve edinme sebepleri.
• 🏛️ Resmi kurum verileri: Çevre, orman, kültür varlıkları, enerji hatları gibi özel durumları gösteren bilgiler.
• 📐 Ölçüm ve Harita Verileri: Arazi yüzey şekilleri, röper noktaları ve kesin proje doğrultusunda güncel ölçümler.

⚠️ Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Verilerin güncel ve resmi kaynaklardan alınması çok önemlidir, çünkü yanlış veri süreci aksatır.
• Tapu kayıtlarındaki herhangi bir eksiklik veya hatalı bilgi sonradan ciddi hukuki sorunlara yol açabilir.
• Kurumlar arası uyumsuzluklar veya görüş farkları varsa erken aşamada çözümlenmelidir.
• Zaman kaybını önlemek için veri toplama süreci iyi planlanmalı, gecikmeler kamulaştırma süresini uzatabilir. ⏳

📝 Kısaca Özetle:

“Kamulaştırmanın sağlam temelleri doğru teknik verilerle atılır. Eksik ya da hatalı veri, süreçte risk ve gecikmeye neden olur.”

5. Jeodezik Çalışmaların Yapılması

(Nirengi – Poligon Tesisi, Halihazır Harita, GPS ölçümleri)

Kamulaştırma sürecinde yapılacak tüm ölçüm, planlama ve parselasyon işlemleri için jeodezik altlığın doğru şekilde oluşturulması şarttır. Bu kapsamda, proje alanında çeşitli jeodezik çalışmalar yürütülür.

Yapılan Temel Jeodezik Çalışmalar

• 📌 Nirengi ve Poligon Tesisi: Bölgedeki ölçüm sisteminin temelini oluşturan sabit noktalar kurulur. Bu noktalar üzerinden tüm ölçümler yapılır.
• 📏 GPS/GNSS Ölçümleri: Modern sistemlerle koordinatlar yüksek hassasiyetle belirlenir.
• 🗺️ Halihazır Harita Üretimi: Proje alanının mevcut fiziki durumu, topoğrafik detaylar, yollar, yapılar, ağaçlar vb. gösterilir.
• 🧭 Koordinat Sistemine Uyumluluk: Ulusal koordinat sistemiyle uyumlu çalışma zorunludur (örneğin ED50 veya ITRF bazlı TUREF sistemleri).
• 🛰️ UAV (Drone) veya LIDAR ile Destek: Geniş alanlarda hızlı ve detaylı veri toplamak için kullanılabilir.

⚠️ Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Nirengi ve poligon noktalarının stabil zemine yerleştirilmesi, kırılma/bozulma riskine karşı koruma altına alınması gerekir.
• Ölçüm yapılmadan önce gerekli izinlerin alınması ve kurum görüşlerinin tamamlanmış olması önemlidir.
• Halihazır harita, 1/1000 ölçekli ve yönetmeliklere uygun olarak onaylı olmalıdır.
• Yapılan ölçümler proje ve kamulaştırma sınırlarıyla birebir örtüşmelidir; aksi takdirde yasal uyuşmazlıklar ve tescil sorunları ortaya çıkabilir.

📝 Kısaca Özetle:

“Doğru ve güvenilir bir kamulaştırma süreci, sağlam jeodezik temellere dayanır. Nirengi, GPS ölçümleri ve halihazır harita çalışmaları bu sürecin vazgeçilmezidir.”

6. Kamulaştırma Sınır ve Koridorunun Oluşturulması

Kamulaştırma sürecinin en kritik adımlarından biridir. Bu aşamada projenin uygulanabilmesi için ihtiyaç duyulan alanlar belirlenir ve bu alanların sınırları teknik olarak netleştirilir. Çünkü ne kadar yer kamulaştırılacak, neresi alınacak, neresi kalacak? sorularının cevabı tam da burada verilir.

Oluşturulan Sınırlar Neleri Kapsar?

• 📍 Ana kamulaştırma alanı: Proje güzergâhının geçtiği esas alan (örneğin yol gövdesi, sanat yapıları alanı).
• 📏 Koruma bantları: Yol emniyeti, görüş mesafesi, ulaşım güvenliği için gerekli yan koridorlar.
• 🚧 Geçici işgal alanları: İnşaat sırasında ihtiyaç duyulan, sonradan iade edilecek çalışma alanları.
• ⚙️ Kamulaştırmasız el atma riski taşıyan bölgeler: Proje alanına çok yakın, ama resmi olarak alınmayan alanlar (sonradan dava konusu olabilir ❗).

Bu Aşamada Dikkate Alınması Gerekenler:

• 📐 Kesin proje esas alınarak sınır çizimi yapılmalıdır; ön projeye göre çizilen sınırlar sonradan dava ve revizyon sebebi olur.
• 🧭 Harita mühendisliği hassasiyeti ile çizim yapılmalı; özellikle dönüş noktalarında, eğimli arazilerde, mevcut parsel sınırlarına dikkat edilmelidir.
• 🏘️ Mevcut mülkiyet yapısı gözetilmelidir. Örneğin, bir parselin sadece %5’lik kısmı projeye giriyorsa tamamının alınması gerekebilir (uygulamada sıkça yaşanır).
• 📊 Koridor genişliği ve kamulaştırma derinliği, ilgili kurum standartlarına (ör. KGM, DSİ) göre belirlenmeli.
• 🗺️ Sayısal veriler, CAD ve GIS ortamında arşivlenmeli; ileride çıkacak uyuşmazlıklarda netlik sağlar.

⚠️ Uyarı Niteliğinde Hatırlatma

• ❗ Bu sınırlar yanlış veya eksik belirlenirse kamulaştırmasız el atma, gereksiz alan kaybı, bedel artışı, hatta projenin uygulanamaması gibi çok ciddi sonuçlar doğurabilir.
• 📆 Sürecin başında iyi planlanırsa, idare hem zaman hem de maliyet açısından avantaj sağlar.

📝 Kısaca Özetle:

“Kamulaştırmanın kalbi bu aşamada atar. Sınır doğru çizilirse süreç sağlıklı ilerler; küçük bir hata ise yıllarca sürecek davalara neden olabilir.”

7. Kamulaştırma Plan Üretimi ve İdarece Onayı

Kamulaştırma sınırı kesinleştikten sonra, bu verilerin teknik harita üzerinde plan formatına dönüştürülmesi gerekir. İşte bu belgeye Kamulaştırma Planı denir. Bu plan, sadece harita değildir — aynı zamanda hukuki, teknik ve idari bir evraktır.

Kamulaştırma Planı Nedir? 🗺️

• 📍 Kamulaştırılacak alanların sınırlarını parsel parsel gösteren detaylı teknik belgedir.
• 🧭 Tapu, kadastro ve proje verileri aynı planda bir araya getirilir.
• 🔍 Her bir taşınmaza ait:
  • Parsel numarası
  • Maliki
  • Alan bilgisi
  • Kamulaştırma türü (tam, kısmi, geçici)
  • Gerekçesi
  • Kamulaştırma sınırı çizgisi 📐
    net bir şekilde gösterilir.

Plan Üretimi Aşamaları

1. 🗃️ Kadastro ve tapu verileri sayısallaştırılır.
2. 📐 Kamulaştırma koridoru, kadastro üzerine oturtulur.
3. 📎 Her parsel için ayrı kamulaştırma paftası ve föyü hazırlanır.
4. 📋 Plan, idare içindeki ilgili teknik birimlerce incelenir.
5. 🖊️ Yetkili makam tarafından onaylanarak yürürlüğe girer.

⚠️ Dikkat Edilmesi Gerekenler

• 🧾 Plan üzerinde kamulaştırma gerekçesi açıkça yazılmalı (örneğin: yol yapımı, kavşak alanı, sanat yapısı gibi).
• 📍 Tapu kayıtları güncel olmalı — aksi hâlde yanlış kişiye tebligat yapılabilir.
• 📁 Sayısal (CAD/GIS) ve basılı formatları uyumlu olmalı.
• 🧭 Koordinat sisteminde tutarsızlık olmamalı (örneğin TUREF ile çizilip ED50’ye çevrilmiş gibi hatalardan kaçınılmalı).
• 📆 Plan onayı gecikirse, süreç mülkiyet ihtilaflarına neden olabilir.

📝 Kısaca Özetle:

“Kamulaştırma planı, idarenin harita diliyle konuştuğu resmi beyannamedir. Hatası, süreci felç edebilir; doğruluğu ise süreci sorunsuz taşır.”

8. Kadastro Kontrollerinin Tamamlanması

Kamulaştırma planı hazırlandıktan sonra, işin teknik doğruluğunun garanti altına alınması için kadastro kontrolleri yapılmalıdır. Bu aşama, adeta sürecin “teknik denetim noktasıdır.” ⚙️

Bu Aşamada Ne Yapılır?

• 📌 Kadastro parselleri ile kamulaştırma sınırları karşılaştırılır.
• 📍 Kamulaştırılacak alanın gerçekten doğru parsel üzerine oturup oturmadığı kontrol edilir.
• 🧾 Tapu kayıtlarındaki malik bilgilerinin ve parsel yüzölçümlerinin planla tutarlı olup olmadığına bakılır.
• 🧭 Kamulaştırma sınırlarının kadastro haritası ile aynı koordinat sisteminde çizilip çizilmediği incelenir.
• 🧮 Kamulaştırılan alan miktarı, parselin toplam alanıyla oranlanarak kısmi/tam kamulaştırma ayrımı doğrulanır.

Dikkat Edilmesi Gerekenler ⚠️

• ❗ Kadastro güncellemesi yapılmamış yerlerde, taşınmaz sınırları hâlâ eski sistemde (örneğin harita numaralı, paftalı, ada/parsel sistemine geçmemiş) olabilir. Bu durum önemli gecikmelere yol açabilir.
• 📍 Zemin ile kadastro uyumsuz ise (örneğin tel çit, bina sınırı ile parsel sınırı çakışmıyorsa), bu durum mutlaka tutanakla belgelenmeli ve sonraki aşamalara taşınmalıdır.
• 🧾 Parselde takyidat (şerh, ipotek, intifa vb.) varsa bunlar kamulaştırma kararında doğrudan etkili olabilir.

Neden Önemli? 🧐

Çünkü eksik ya da hatalı kadastro kontrolü, şunlara yol açabilir:

• 🚫 Yanlış kişiye kamulaştırma tebligatı
• ⚖️ Mahkemede bedel tespiti iptalleri
• 🏛️ Tapu tescilinde red
• 🛑 Süreçte ciddi zaman ve kaynak kaybı

🎯 Kısaca Özetle:

“Kamulaştırma planı bir harita ise, kadastro kontrolü o haritanın navigasyonudur. Yanlış yönlendirme büyük sorunlara neden olur.”

9. Kamulaştırma Kararının ve Emrinin Alınması

Kamulaştırma Kararının ve Emrinin Alınması 🏛️📝

Kadastro kontrolleri ve plan onay süreci tamamlandıktan sonra, artık proje fiilen kamulaştırma aşamasına geçmiş sayılır. Bu noktada, idare (örneğin Karayolları Genel Müdürlüğü) resmi olarak kamulaştırma kararı ve bu karara bağlı kamulaştırma emri almalıdır.

Süreç Nasıl İşliyor? ⚙️

• 📤 Hazırlanan ve onaylanan kamulaştırma planı, ilgili birim (örneğin Bölge Müdürlüğü) tarafından KGM Genel Müdürlüğü’ne gönderilir.
• 📎 Bu evraklarla birlikte aşağıdaki belgeler de sunulur:
  • Kamu yararı kararı
  • Plan onayı
  • Gerekçeli yazışmalar
  • Kadastro kontrol tutanakları
• 🏛️ Genel Müdürlük, kamulaştırma projesini resmen değerlendirir ve nihai olarak “Kamulaştırma Kararı” alır.
• 📥 Bu karar üzerine “Kamulaştırma Emri” düzenlenir ve ilgili bölge teşkilatına iletilir.

Bu Aşamada Ne Olur? 📌

• ✔️ Artık taşınmazların idare adına edinilmesi için yasal zemin oluşmuş olur.
• 🏁 Bu aşama, değerleme, tapu yazışmaları, müzakere görüşmeleri ve gerekirse mahkeme süreçlerinin önünü açar.
• 🗂️ Kamulaştırma dosyaları artık resmi olarak oluşturulmaya başlanır.

Uyarı Niteliğinde Bilgiler ⚠️

• 🕒 Bu aşamanın gecikmesi, tüm ileriki süreci durdurur. Çünkü emir olmadan hiçbir adım atılamaz.
• 📌 Kamulaştırma emri alınmadan başlatılan değerleme ya da görüşme süreçleri hukuken geçersiz sayılabilir.
• 🧾 Kararda eksik evrak ya da gerekçe olması, kararın iptaline kadar gidebilir. Bu yüzden dosya bütünlüğü çok kritiktir.

Neden Önemli? 🎯

“Kamulaştırma kararı, idarenin sözel niyetini yazılı karara dönüştürdüğü andır. Emri ise o kararın sahaya yansımasıdır.”

10. Taşınmaz Değerleme Çalışmaları

Kamulaştırmanın özü: bedel tespiti.
Yani hak sahiplerine yapılacak ödemelerin adil, ölçülebilir ve mevzuata uygun olması.

Bu aşamada yapılacak hatalar; dava, kamu zararı, itirazlar ve zaman kaybı gibi ciddi sonuçlara yol açabilir ⚠️

🧩 Değerleme Süreci Nasıl İşler?

Değerleme çalışmaları genelde 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 11. maddesine dayanarak yapılır. Aşağıdaki alt başlıklar üzerinden ilerlenir:

🗺️ 1. Mevcut Verilerin Derlenmesi

• Onaylı kamulaştırma planı
• Tapu kayıtları (mülkiyet, takyidat, hisseler)
• Kadastro paftaları
• İmar planı / plan notları
• Kadastral duruma göre fiili kullanım kontrolü

➡️ Bu bilgiler olmadan değerleme yapılamaz.

🏘️ 2. Taşınmazın Türüne Göre Değerleme Yaklaşımları

• Arsa / Arazi: Emsal karşılaştırma + gelir yöntemi (varsa)
• Tarla / Tarımsal alan: Tarımsal gelir + emsal + fiili kullanım
• Bina / Yapı: Yıpranma payı düşülmüş maliyet yaklaşımı
• Bahçeli parseller: Ağaç ve sabit tesis değerlemesi ayrıca yapılır

🌳 3. Ağaç ve Sabit Tesis Değerlemesi

(KK 11. maddeye göre ayrı kalem olarak hesaplanır.)

• Meyve ağaçları: Cinsi, yaşı, verim durumu
• Sabit tesis: Duvar, kuyu, foseptik, çit vb.
• Kökten sökülemeyen veya sökülse dahi işlevini yitirecek tüm yapılar

📌 Kamu yararı ilanından sonra dikilen ağaç ve tesisler dikkate alınmaz! (KK md. 25)

📏 4. Parsel Bazında Değerleme Tablolarının Hazırlanması

Her taşınmaz için:

• Malik bilgisi
• Taşınmaz alanı (plan ve tapuya göre)
• Kesilen miktar (kamulaştırma alanı)
• Kalan parsel durumu
• M² birim değer
• Toplam bedel

🔄 Bu tablolar, mahkemeye verilecek veya pazarlık görüşmelerinde kullanılacak resmi veri niteliğindedir.

🧾 5. Değerleme Raporlarının Düzenlenmesi

• Teknik gerekçeli
• Sayısal verilere ve haritalara dayalı
• 2942 sayılı Kanun’a ve SPK lisanslı ekspertiz formatlarına uygun

⚠️ Uyarılar & Dikkat Edilecek Hususlar:

• 📌 Eksik ya da güncel olmayan tapu ve imar bilgileri yanlış değer çıkmasına neden olur.
• 🧮 Parselin sadece yüzölçümüne bakılarak değer verilmesi yargı sürecinde kolayca bozulur.
• 📆 Kamu yararı ilanı tarihinden önceki fiili kullanım dikkate alınmalıdır.
• 📍 Emsal seçimleri bölgesel, güncel ve gerçek işlem verilerine dayanmalıdır (arsa oyunları çok olur).

🎯 Unutma:

“Bir kamulaştırma çalışması, değerleme kalitesi kadar sağlıklıdır.”

11. Taşınmaz Edinim Sürecinin Başlanması

Kamulaştırma planı, sınırları ve değerleme çalışmaları tamamlandıysa artık top edinim yöntemi seçimindedir.

İlk sorulacak soru: 📍 Bu taşınmazın maliki kim?

👤 Eğer Malik Gerçek Kişi veya Şirket ise:

Üç temel yöntem gündeme gelir ⤵️

📄 1. KK 8. Madde – Satın Alma Yöntemi 💬🤝

En ideal ve barışçıl yoldur. İdare ile malik arasında uzlaşma görüşmeleri yapılır.
➡️ Değerleme bedeli üzerinden pazarlık yapılır.
➡️ Anlaşma sağlanırsa, tapu devri gerçekleştirilir.

📌 Not: Satın alma süresi genellikle 3-6 ay sürer.
⚠️ Malik ulaşılmazsa, vekâletle işlem yapılmazsa ya da bedelde uzlaşılamazsa bu yöntem sonlanır.

⚡ 2. KK 27. Madde – Acele Kamulaştırma 🕐

Projede ivedilik varsa (örneğin otoyol, sınır güvenliği, enerji projeleri vs.), bu yöntem devreye girer.

• Bakanlar Kurulu (şimdi Cumhurbaşkanlığı) kararı gerekir.
• Mahkeme belirlediği bedel karşılığı taşınmaza el konulur.
• Malikle uzlaşma sonradan aranır.

📌 Not: El koyma hızlıdır ama yargı süreci uzundur.

⚖️ 3. KK 10. Madde – Bedel Tespiti ve Tescil Davası 🏛️

Zorunlu edinim yoludur. Malik rıza göstermezse idare, mahkemeye gider.

• Mahkeme değer belirler.
• Tapuya tescil sağlanır.
• Bedel hak sahibine ödenir.

📌 Not: Genelde satın alma ya da acele kamulaştırma başarısız olursa bu yol tercih edilir.

🏢 Eğer Malik Tüzel Kişi (Belediye, Dernek, Köy Tüzel Kişiliği) ise:

KK 30. Madde devreye girer.

🏛️ KK 30. Madde – Kamu Kurumları Arası Devir 🏢🤝

• Karşılıklı yazışmalarla yürütülür.
• Bedelli ya da bedelsiz olabilir.
• İlgili idare (örneğin belediye) kendi meclisinden devir kararı almalıdır.

📌 Not: Uyumlu işlem yapılmazsa uzun sürer.

🌾 Diğer Taşınmaz Türleri ve Kurumlara Göre İşlemler:

🌱 Mera Arazileri

• Mera Komisyonu kararı gerekir.
• Vasıf değişikliği yapılır, Hazine adına tescil edilir.

🏢 Maliye Hazinesi Arazileri

• Çoğunlukla bedelsiz devredilir (projeye göre değişir).
• Yatırım projelerinde kolaylık sağlanabilir.

🌳 Orman Arazileri – Milli Parklar

• İzin alınması gerekir.
• Orman Kanunu ve özel mevzuat devrededir.
• İrtifak hakkı kurulması da mümkündür.

🗺️ Tescil Harici Alanlar / Dere Yatakları

• Bu alanlar önce Hazine adına tescil edilir, sonra idareye devredilir.
• DSİ, Orman, Tapu gibi kurumlarla koordinasyon şarttır.

📌 Kısa Hatırlatma:

Edinim yöntemi, hem taşınmazın türü, hem de mülkiyet yapısına göre seçilir.
Yanlış yöntem seçilirse süreç mahkemelik olur, zaman ve kaynak kaybedilir. ⚠️

11.1. Satın Alma Yöntemi ( Şahıslar İçin )

📬 1. Maliklere Tebligat ve Çağrı Yapılması
📅 Süre: En az 15 gün önceden
👉 Görüşme gününden en az 15 gün önce maliklere tebligat yapılmalıdır.
👉 Tebligatta: taşınmaz bilgisi, teklif edilen bedel ve görüşme tarihi yer alır.

🤝 2. Görüşmelerin Yapılması ve Anlaşma Süreci
📅 Süre: Toplamda en fazla 15 gün sürebilir
👉 İdare, tebligattan sonra maliklerle en geç 15 gün içinde görüşmelere başlar.
👉 Anlaşma sağlanırsa tutanak düzenlenir.
👉 Görüşmelere malik gelmezse veya uzlaşma sağlanmazsa, durum tutanak altına alınır.

⚠️ 3. Anlaşmazlık Durumu – 10. Maddeye Geçiş
📅 Süre: En geç 30 gün içinde dava açılır
👉 Uzlaşma sağlanamazsa, idare tespit ve tescil davasını (KK 10) en geç 30 gün içinde açmak zorundadır.
👉 Aksi halde işlem geçersiz sayılır ❌

💳 4. Bedel Ödeme ve Tapu Devri
📅 Süre: Görüşme sonrası uzlaşılan tarihte ( 45 gün )
👉 Bedel ödendikten sonra tapuda ferağ yapılır.
👉 Satın alma işlemi, ödeme ve tescille tamamlanır.

🧠 DİKKAT EDİLECEKLER

• ⏳ Süreler hak düşürücü değil ama işlem geçerliliği açısından hayati önem taşır.
• ⚠️ Süre aşımı veya eksik tebligat, süreci geçersiz kılabilir ve dava yoluna zorlayabilir.
• 👥 Malikler arasında anlaşma sağlanamayan hisseler varsa, sadece bu hisseler için 10. maddeye gidilebilir.

11.2. Acele Kamulaştırma Yöntemi

1️⃣ İdarece Acele Kamulaştırma Kararının Alınması

• Kamu yararı kararı alınmış, kesin proje onaylanmışsa idare acele kamulaştırma kararı verir.
• Bu karar, acil ihtiyaç nedeniyle taşınmazların hızlıca kamulaştırılması için ilk adımdır.

2️⃣ İdare Tarafından Mahkemeye Dava Açılması

• İdare, Madde 27 kapsamında acele kamulaştırma işleminin mahkemece el koyma kararı ile kesinleşmesi için dava açar.
• Bu dava, genellikle 7 gün içinde bilirkişi atamasıyla başlar.

3️⃣ Bilirkişi Tespiti ve Mahkeme Kararı

• Bilirkişi en geç 7 gün içinde taşınmazın ve varsa üzerindeki tesislerin değerini tespit eder.
• Mahkeme, bilirkişi raporuna dayanarak en geç 15 gün içinde el koyma kararını verir.

4️⃣ Bedelin Bankaya Yatırılması

• Mahkeme kararı sonrası tespit edilen bedel, en geç 15 gün içinde malik adına banka hesabına yatırılır.
• Malik, bu parayı istediği zaman çekebilir. Bu, malikin mağduriyetini önlemek içindir.

5️⃣ Taşınmazın Teslimi ve Boşaltılması

• İdare, mahkeme kararına dayanarak taşınmaz üzerinde fiili el koyma işlemini yapar.
• Malikin taşınmazı boşaltması gerekir, el koyma sonrası kamulaştırma tamamlanmış sayılır.

6️⃣ 10. Madde Bedel Tespiti ve Tescil Davası

• Acele kamulaştırma sürecinden bağımsız olarak malik, bedelin yeterli olmadığı kanaatindeyse 2942 Sayılı Kanun Madde 10 kapsamında dava açabilir.
• Bu dava ile nihai bedel tespiti yapılır ve genellikle 6 ay kadar sürebilir.
• Mahkeme nihai bedeli belirler, ödenen bedel ile mahsuplaşma yapılır. Eksik bedel varsa idare öder, fazla ödenmişse malik iade eder.

⚠️ Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Acele kamulaştırma, hızlı ama hukuki süreçleri sıkı ve süreli bir yöntemdir.
• Mahkeme sürecindeki süreler (7 gün bilirkişi, 15 gün karar ve bedel yatırma) kesin ve uyulması zorunludur.
• Malikin haklarını korumak için bedel mutlaka hesaplanmalı ve banka hesabına yatırılmalıdır.
  10. madde davası acele kamulaştırma bedelinin kesinleşmesi için şarttır.
• Taşınmaz boşaltılmazsa idare tahliye yoluna gider.

Özet

Acele kamulaştırmada önce idare karar verir, sonra mahkeme devreye girer ve hızlıca el koyma kararı çıkarılır. Bedel hemen ödenir, taşınmaz boşaltılır. Ardından malik ile nihai bedel için yargısal süreç başlar ve bu süreç 6 aya kadar sürebilir.

11.3. Kiralama Yöntemi

Kamulaştırma sürecinde her zaman taşınmazın satın alınması şart değildir. Özellikle geçici ve sınırlı süreli ihtiyaçlarda, malik ve varsa kiracıların rızası ile belirli süreli kiralama yapılabilir.

• Bu yöntemde, tüm maliklerin ve kiracıların gönüllü onayı aranır.
• Kiralama işlemi noter onaylı sözleşme ile resmiyete dökülür.
• Kamulaştırma kapsamına girmez, yani taşınmazın mülkiyeti devredilmez; sadece kullanım hakkı geçici süreli olarak kiralayan idareye verilir.
• Özellikle yol yapımı, altyapı çalışmaları veya inşaat gibi geçici işlerde çok pratik ve hızlı çözümdür.
• Malik ve kiracılarla iyi ilişkiler kurmak, sürecin sorunsuz ilerlemesi için önemlidir.

⚠️ Dikkat: Kiralama süresi ve şartları sözleşmede net belirlenmeli, kullanım amacına uygun olmalıdır. Kiralama süresi sonunda taşınmaz malikine eksiksiz teslim edilmelidir.

Kiralama yöntemi, acele kamulaştırma veya satın alma süreçlerine alternatif olarak, kamulaştırma işlemlerinin uzun sürdüğü durumlarda idarenin işini kolaylaştıran esnek ve ekonomik bir seçenektir.

11.4. Muvafakat Yöntemi

Kamulaştırma süreci bazen uzun ve zahmetli olabilir. Ancak, taşınmazın tüm maliklerinin ve üzerinde kiracı varsa kiracıların da rızası (muvafakati) varsa, idare bu yöntemi kullanarak süreci hızlandırabilir.

• Tüm maliklerin ve kiracıların yazılı onayı alınmalıdır; aksi halde süreç ilerleyemez.
• Malik ve kiracıların rızasıyla taşınmazın kullanımı için hemen giriş yapılabilir, mahkeme kararı beklemeye gerek kalmaz.
• Muvafakat, yazılı ve tercihen noter onaylı olarak alınmalı, tarafların haklarını ve kullanım şartlarını net şekilde belirlemelidir.
• Bu yöntem hem maliklerin haklarını korur hem de idarenin kamulaştırma sürecini hızlı ve masrafsız yürütmesini sağlar.

⚠️ Dikkat: Malik veya kiracı muvafakatını geri çekebilir; bu durumda idarenin diğer kamulaştırma yöntemlerine başvurması gerekir. Ayrıca muvafakatın resmi şekilde kayıt altına alınması sürecin sorunsuz ilerlemesi için önemlidir.

Muvafakat yöntemi, tüm tarafların gönüllü katılımı ile hızlı ve anlaşmalı çözüm sağlar. İyi bir iletişim ve resmi kayıt, bu yöntemin başarıyla uygulanması için olmazsa olmazdır.

12. Taşınmazın Tescili ve Terkinin Sağlanması

Kamulaştırma sürecinde, taşınmaz edinimi satın alma yöntemiyle veya 10. madde kapsamında yapılan bedel tespiti ve dava sonucunda tamamlanır. Sürecin son aşaması ise taşınmazın idare adına tescil edilmesi ve gerekiyorsa yola terk işlemlerinin yapılmasıdır.

• Tescil: Kamulaştırma bedelinin ödenmesi ve dava sürecinin tamamlanmasının ardından, taşınmazın tapu kayıtları idare lehine değiştirilir. Böylece mülkiyet resmen devredilmiş olur.
• Terkin (Yola Terk): Kamulaştırma kapsamındaki yol, kaldırım veya altyapı alanlarının tapudan terki yapılır; bu alanlar kamuya açılır. Terkin işlemi, taşınmazın kamusal kullanım için ayrıldığını resmi olarak gösterir.
• Tescil ve terkin işlemleri tapuda gerçekleştirilir ve kamulaştırmanın tamamlandığını gösterir.
• Bu aşamada belgelerin eksiksiz olması, ipotek, takyit ve diğer hukuki engellerin kontrolü önemlidir.

⚠️ Uyarı: Tescil ve terkin süreci zaman alabilir; idare ve malik arasındaki mutabakat, gerekli evrakların tam olması sürecin hızlanmasını sağlar.

Taşınmazın tescil ve terkin işlemleri, kamulaştırmanın hukuki ve fiili tamamlanması için kritik son adımdır. Bu aşama, idarenin taşınmazı tam anlamıyla kullanabilmesini sağlar ve projenin ilerlemesini garantiler.

13. Taşınmazın Boşaltılması

Kamulaştırma sürecinde taşınmazın fiili olarak idareye teslim edilmesi, yani boşaltılması önemli bir aşamadır. Boşaltma işlemi, kamulaştırma yöntemine göre farklı şekillerde başlar:

• Acele Kamulaştırma (27. Madde) ile: İdare, mahkeme kararıyla taşınmaz üzerinde el koyma yetkisi kazanır ve boşaltma süreci başlar. Bu durumda, malik mülkü terk etmek zorundadır.
• Satın Alma veya Muvafakat Yöntemi ile: Malik veya kiracıların rızasıyla boşaltma yapılır, süreç daha uzlaşmacı ve yumuşaktır.

⚠️ Üzerinde Ürün Varsa:

• Boşaltma öncesinde, taşınmaz üzerindeki tarım ürünleri varsa hasat bitene kadar beklenir veya ürünlerin bedeli maliklere ödenir. Böylece mağduriyet önlenir.

📌 Özet: Taşınmazın boşaltılması, projenin fiili ilerleyişi için kritik bir adımdır ve mutlaka hukuki prosedürlere uygun yürütülmelidir.

Taşınmazın boşaltılması, kamulaştırma sürecinde malik ve idare arasındaki geçişin fiilen gerçekleştiği, hassas bir süreçtir. Bu aşamada tarafların haklarına dikkat edilmesi, projede gecikmelerin önüne geçer.