Kamulaştırma Tapu Hesap Alan Farkı Dengelemesi

📌 Parsel Dengeleme Nedir? Kamulaştırma Sürecinde Nasıl Yapılır?

Kamulaştırma sürecinde sıklıkla karşılaşılan teknik durumlardan biri, parselin tapu alanı ile hesap alanı arasındaki farktır. Bu fark, özellikle kamulaştırmanın tamamı mı yoksa bir kısmı mı olduğu konusuna göre farklı şekillerde değerlendirilir. İşte bu süreçte devreye giren uygulamalardan biri de parsel dengelemesidir. ⚖️

📐 Parsel Dengelemesi Nedir?

Parsel dengelemesi, kamulaştırılacak bir taşınmazda hesaplanan yüzölçüm ile tapuda kayıtlı yüzölçüm arasındaki farkın, Kadastro Kanunu’nun 41. maddesi kapsamında düzeltilerek adil ve teknik bir dağıtımla kamulaştırmaya esas alınmasıdır.

Özellikle hesap alanı üzerinden işlem yapılacak mı, yoksa tapu alanı mı esas alınacak? gibi teknik soruların yanıtı, bu model sayesinde çözüme kavuşur.

📊 Parsel Dengeleme Modelleri Nelerdir?

Parselin tamamı mı yoksa bir kısmı mı kamulaştırılıyor? Bu temel ayrım, hangi dengeleme modelinin uygulanacağını belirler.

🏗️ 1. Tamamı Kamulaştırılan Parsellerde Dengeleme

✅ Alan farkı tecviz sınırı aşmıyorsa:

1. Tapu alanı silinir, hesap alanı esas alınarak işlem yapılır.
2. Alan farkı parselin tamamına verilir, tapu alanı üzerinden işlem yapılır.

🚫 Alan farkı tecviz sınırı aşıyorsa:

1. Tapu alanı silinir, hesap alanı esas alınır.
2. Alan farkı yine parselin tamamına verilir, tapu alanı üzerinden işlem yapılır.

🔍 Yorum: Bu iki durumda da ya tapu alanı devreden çıkarılır ya da fark, doğrudan tamamı kamulaştırılan parsele yansıtılır. Zaten parsel bütünüyle kamuya geçtiği için dağıtım ihtiyacı yoktur.

🧩 2. Kısmen Kamulaştırılan Parsellerde Dengeleme

✅ Alan farkı tecviz sınırı aşmıyorsa:

1. Tapu alanı silinir, hesap alanı esas alınır.
2. Alan farkı, kamulaştırma sonrası kalan tüm parsellere (A ve C gibi) orantılı olarak dağıtılır.
3. Alan farkı, doğrudan kamulaştırılan alana (B alanı) verilir.
4. Alan farkı, sadece kamulaştırma dışı kalan kısımlara (A veya C) verilir.

🚫 Alan farkı tecviz sınırı aşıyorsa:

1. Tapu alanı silinir, hesap alanı esas alınır.
2. Alan farkı, kamulaştırma sonrası kalan tüm parsellere orantılı olarak dağıtılır.
3. Alan farkı, kamulaştırılan alana verilir.
4. Alan farkı, yalnızca kamulaştırmadan arta kalan alana verilir.

🔍 Yorum: Kısmi kamulaştırmada dağıtım daha esnektir. Parsel birden fazla parçaya bölüneceği için, alan farkı da bu parçalara alan büyüklükleri oranında dağıtılabilir veya sadece kamulaştırılan/kalan kısma verilebilir.

📘 Kavramlar Sözlüğü

🔹 Tecviz içi: Alan farkı yasal sınırlar (tolerans) içinde
🔹 Tecviz dışı: Alan farkı yasal sınırları aşmış
🔹 Tamamı kamulaştırma: Parselin tümünün kamulaştırılması
🔹 Kısmi kamulaştırma: Parselin bir bölümünün kamulaştırılması
🔹 İfraz: Kamulaştırma sonrası parselin A, B, C gibi bölümlere ayrılması
🔹 A Alanı: Kalan parselin sol kısmı
🔹 B Alanı: Kamulaştırılan alan
🔹 C Alanı: Kalan parselin sağ kısmı

⚙️ Teknik Karar Süreci Nasıl İşler?

Her parsel için izlenecek yol şu kriterlere göre belirlenir:

🔸 Kamulaştırma türü (tamamı mı, kısmen mi?)
🔸 Alan farkının tecviz sınırını aşıp aşmadığı
🔸 Kamulaştırma sonrası oluşan yeni parçaların durumu
🔸 Tapu mu esas alınacak, yoksa hesap alanı mı?

Bu değerlendirmelerin ardından kontrol mercileri ile birlikte karar alınır. Her kurumun uygulaması farklı olabilir, bu nedenle yazılı teyit almak önemlidir.

🧭 Sonuç: Parsel Dengelemesi Neden Gereklidir?

Parsel dengelemesi;

✅ Alan farklarını adaletli şekilde dağıtmak,
✅ Kamulaştırma sonrası oluşabilecek hak kayıplarını önlemek,
✅ Mevzuata uygun, teknik doğrulukta işlem yapmak için
vazgeçilmezdir.

📌 Uygulamada her parselin durumu özel olarak değerlendirilmelidir. Bu yüzden sabit bir yöntem yoktur, sadece farklı senaryolara uygun modeller vardır.

✅ 1. TAMAMI KAMULAŞTIRILAN PARSELDE ALAN FARKI

📌 Durum A: Alan farkı tecviz sınırları içindeyse

🔹 Senaryo 1:

• Tapuda yazan alan: 980 m²
• Hesaplanan (gerçek) alan: 1.000 m²
• Fark: +20 m² (tecviz içinde)
• Kamulaştırma: Parselin tamamı

👉 İşlem 1: Tapu alanı silinir, hesap alanı (1.000 m²) üzerinden kamulaştırma yapılır.
👉 İşlem 2: Tapu alanı (980 m²) esas alınır, +20 m² alan farkı parsele verilir, kamulaştırma bu toplam (1.000 m²) üzerinden yapılır.

📌 Durum B: Alan farkı tecviz sınırlarını aşıyorsa

🔹 Senaryo 2:

• Tapu alanı: 950 m²
• Hesaplanan alan: 1.000 m²
• Fark: +50 m² (tecviz dışı)
• Kamulaştırma: Tamamı

👉 İşlem 1: Tapu silinir, kamulaştırma 1.000 m² üzerinden yapılır.
👉 İşlem 2: Tapu alanı esas alınır, fark parsele verilir, kamulaştırma 1.000 m²’ye göre yapılır.

✅ 2. KISMEN KAMULAŞTIRILAN PARSELDE ALAN FARKI

📌 Durum A: Alan farkı tecviz sınırları içindeyse

🔹 Senaryo 3:

• Tapu alanı: 1.000 m²
• Hesaplanan alan: 1.020 m²
• Kamulaştırılan alan: 300 m²
• Parsel kalanları: A (solda 400 m²), C (sağda 320 m²)

👉 İşlem 1: Tapu silinir, kamulaştırma hesap alanına göre yapılır.
👉 İşlem 2: 20 m²’lik fark, A ve C’ye orantılı olarak dağıtılır.
👉 İşlem 3: 20 m² fark sadece kamulaştırılan 300 m² alana verilir.
👉 İşlem 4: 20 m² fark sadece A+C (kalan 720 m²) alana verilir.

📌 Durum B: Alan farkı tecviz sınırlarını aşıyorsa

🔹 Senaryo 4:

• Tapu alanı: 900 m²
• Hesaplanan alan: 960 m²
• Kamulaştırılan alan: 400 m²
• Parsel kalanları: A (300 m²), C (260 m²)

👉 İşlem 1: Tapu silinir, 960 m² esas alınarak işlem yapılır.
👉 İşlem 2: 60 m² fark A+C’ye orantılı dağıtılır.
👉 İşlem 3: 60 m² fark kamulaştırılan 400 m²’ye verilir.
👉 İşlem 4: 60 m² fark kalan parseller olan A ve C’ye verilir.