💸 Kamulaştırılan Taşınmazlarda Vergilendirme Süreci | Kamulaştırma Kanunu Madde 39 Açıklaması
Kamulaştırma sürecinde yalnızca bedelin tespiti değil, aynı zamanda emlak vergisi ile ilgili yükümlülükler de gündeme gelir. Kamulaştırılan taşınmazın vergi değeri ile kamulaştırma bedeli arasındaki fark, idarenin ve maliklerin dikkat etmesi gereken önemli bir mali sonuç doğurur. İşte Kamulaştırma Kanunu Madde 39 çerçevesinde bu sürecin detayları:
📜 Madde 39 – Vergilendirme (4650 Sayılı Kanunla Değişik)
Kamulaştırılan taşınmazın kamulaştırıldığı yıla ait emlak vergisi tarhına esas olan vergi değeri, kesinleşen kamulaştırma bedelinden az olduğu takdirde, kamulaştırma bedeli ile vergi değeri arasındaki fark üzerinden cezalı emlak vergisi tarh olunur.
Emlak vergisi beyannamesinin ek süreye rağmen verilmemiş olması halinde, kesinleşen kamulaştırma bedeli, kamulaştırmanın yapıldığı yıla ait vergi değeri yerine geçer ve bu değer üzerinden cezalı emlak vergisi tarhiyatı yapılır.
🔍 Maddenin Açıklamalı Yorumu
1️⃣ Vergi Değeri < Kamulaştırma Bedeli ise Ne Olur?
- Taşınmazın belediyeye bildirilen emlak vergisi değeri, gerçek değerinden düşükse;
- Ancak bu değer, kamulaştırma davası veya idari süreçle daha yüksek bir kamulaştırma bedeli olarak belirlenmişse;
- Aradaki fark için malik adına cezalı emlak vergisi tahakkuk ettirilir.
📌 Amaç: Beyan dışı bırakılan gerçek değerin vergilendirilmesidir.
2️⃣ Beyanname Hiç Verilmemişse?
- Malik, taşınmazı beyan etmemiş veya bildirimde bulunmamışsa (örneğin yeni edinmiş ama vergi dairesine bildirmemişse),
- Kamulaştırma sırasında belirlenen bedel, o yıla ait vergi değeri sayılır.
- Bu değere göre de yine cezalı tarhiyat yapılır.
💡 Not: Emlak Vergisi Kanunu kapsamında, beyan edilmeyen değerler için hem vergi hem de usulsüzlük cezası gündeme gelir.
⚠️ Örnek Senaryo:
- Bir taşınmazın 2025 yılı için belediyeye beyan edilen emlak vergi değeri: 2.000.000 TL
- Aynı taşınmaz için açılan kamulaştırma davasında mahkemece belirlenen kamulaştırma bedeli: 4.000.000 TL
- Aradaki fark: 2.000.000 TL
- Bu fark, cezalı olarak vergilendirilir ve idare bu bedel üzerinden ek emlak vergisi ve cezaları uygular.
🧭 Uygulamada Dikkat Edilmesi Gerekenler
✅ Malikler taşınmazlarını gerçek değerine yakın beyan etmelidir.
✅ Kamulaştırma davası sonucu ortaya çıkan yüksek bedeller, vergi dairesinin radarına girer.
✅ Vergi kaybı yaratacak eksik beyanlar, ceza ve faizli vergi borçlarına neden olur.
✅ Belediyeler ve vergi daireleri bu bedel farklarını takip ederek resen tarhiyat yapabilir.
2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunundaki Orjinal Metni Aşağıda Verilmiştir ( Kanun için tıklayınız)
Tüm kanun maddesine erişmek için tıklayınız
Değişik madde: 24/04/2001 t. 4650 s. K. m.201
Kamulaştırılan taşınmazın kamulaştırıldığı yıla ait emlak vergisi tarhına esas olan vergi değeri, kesinleşen kamulaştırma bedelinden az olduğu takdirde, kamulaştırma bedeli ile vergi değeri arasındaki fark üzerinden, cezalı emlak vergisi tarh olunur.
Emlak vergisi beyannamesinin ek süreye rağmen verilmemiş olması halinde, kesinleşen kamulaştırma bedeli, kamulaştırmanın yapıldığı yıla ait vergi değeri yerine geçer ve bu değer üzerinden cezalı emlak vergisi tarhiyatı yapılır.
- MADDE 20
2942 sayılı Kanunun 39 uncu maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
”MADDE 39
Kamulaştırılan taşınmazın kamulaştırıldığı yıla ait emlak vergisi tarhına esas olan vergi değeri, kesinleşen kamulaştırma bedelinden az olduğu takdirde, kamulaştırma bedeli ile vergi değeri arasındaki fark üzerinden, cezalı emlak vergisi tarh olunur.
Emlak vergisi beyannamesinin ek süreye rağmen verilmemiş olması halinde, kesinleşen kamulaştırma bedeli, kamulaştırmanın yapıldığı yıla ait vergi değeri yerine geçer ve bu değer üzerinden cezalı emlak vergisi tarhiyatı yapılır.“ ↩︎
