1. Giriş

Kamulaştırma, kamu yararı amacıyla özel mülklerin devlet veya kamu kurumları tarafından satın alınması işlemidir. İmar planı kapsamındaki kamulaştırmalar, şehirlerin düzenli ve sağlıklı gelişimini sağlamak için kritik bir araçtır. Ancak, bu süreç mülkiyet haklarını doğrudan etkilediğinden, hem idare hem de malikler için şeffaf ve adil bir şekilde yürütülmelidir. Bu makalede, Türkiye’de imar planı kapsamında kamulaştırmanın nasıl yapıldığını, kamulaştırma planlarının nasıl hazırlandığını ve imar adası veya parselin bozulması durumunda neler olabileceğini detaylı bir şekilde ele alacağız.

2. Yasal Çerçeve

Türkiye’de kamulaştırma, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ile düzenlenir. İmar planı kapsamındaki kamulaştırmalar için ise 3194 sayılı İmar Kanunu ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği temel alınır. Anayasa’nın 35. maddesi, mülkiyet hakkını koruma altına alırken, kamu yararı amacıyla bu hakkın sınırlanabileceğini belirtir.

Temel Yasal Düzenlemeler

Anayasa’nın Rolü: Anayasa’nın 35. maddesi, mülkiyet hakkının kamu yararı için kanunla sınırlanabileceğini belirtir. Ancak, 13. madde, bu sınırlamaların demokratik toplum düzenine ve ölçülülük ilkesine uygun olması gerektiğini vurgular.

3. İmar Planı Kapsamında Kamulaştırma Süreci

İmar planı kapsamındaki kamulaştırmalarda, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 6. maddesi uyarınca, onaylı imar planı veya ilgili bakanlıklarca onaylı özel plan/proje, kamu yararı kararını yerine geçer. Bu nedenle, ayrı bir kamu yararı kararı alınmasına gerek yoktur. Süreç şu adımlardan oluşur:

1. Değer Tespiti 💸: Kıymet takdir komisyonu, taşınmazın piyasa değerini belirler.
2. Uzlaşma Görüşmeleri 🤝: Malikler, idare ile bedel konusunda uzlaşmaya çalışır.
3. Dava Açılması ⚖️: Uzlaşma sağlanamazsa, idare asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açar.
4. Tescil ve Ödeme 🏦: Mahkeme kararıyla taşınmaz kamu adına tescil edilir ve bedel ödenir.

Süreç Tablosu

Hukuki Not: Kamulaştırma işlemine itiraz etmek isteyen malikler, hem kamulaştırma kararına hem de dayanak imar planına karşı 30 gün içinde idari yargıda dava açmalıdır. Sadece kamulaştırma işlemine itiraz edilmesi durumunda, mahkeme genellikle planın uygunluğunu esas alarak davayı reddeder.

4. Kamulaştırma Planlarının Hazırlanması

Kamulaştırma planlarının hazırlanması, idarenin teknik ve yasal prosedürlere uygun hareket etmesini gerektirir. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 7. maddesi bu süreci düzenler. Adımlar şunlardır:

1. Ölçekli Plan Hazırlama 🗺️: Taşınmazın sınırlarını, yüzölçümünü ve cinsini gösteren ölçekli bir plan hazırlanır veya yaptırılır.
2. Malik/Zilyet Tespiti 📋: Tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinden malikler veya zilyetler tespit edilir. Ölen maliklerin varisleri belirlenir.
3. Değer Belirleme 💰: Vergi beyanı yoksa, vergi dairesinden bir ay içinde değer bilgisi alınır.
4. Tapu Şerhi 📜: Kamulaştırma kararı alındıktan sonra tapu kütüğüne şerh düşülür. Bu şerh, 6 ay geçerlidir; bu sürede mahkeme süreci başlatılmazsa şerh kaldırılır.

Teknolojik Destek: Coğrafi Bilgi Sistemleri Genel Müdürlüğü tarafından geliştirilen Kamulaştırma Uygulama Yazılımı, plan hazırlama, parsel bilgisi düzenleme ve kamulaştırma koridoru belirleme gibi işlemleri kolaylaştırır.

5. İmar Adası veya Parselin Bozulması Durumunda Ne Olur?

Kamulaştırma sırasında imar adası veya parselin bozulması, özellikle yol, park veya okul gibi kamu hizmet alanlarının oluşturulması için yapılan kısmi kamulaştırmalarda sıkça karşılaşılan bir durumdur. 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi bu durumu düzenler:

• Kısmi Kamulaştırma: Bir parselin bir kısmı kamulaştırılırsa, kalan alan üzerinden “düzenleme ortaklık payı” (DOP) hesaplanır. Bu pay, parselin %40’ını aşamaz ve kamu hizmet alanları için kullanılır.
• Yapıların Korunması: İmar planına ve mevzuata uygun yapılar, tek bir imar parseli içinde korunmalıdır. Eğer bu mümkün değilse, yapılar birden fazla parselde kalabilir.
• Kamu Hizmet Alanları: Kamu hizmeti için ayrılan alanlarda, DOP yeterli değilse, kalan kısım kamulaştırılır. Örneğin, bir parselin %30’u yol için kamulaştırılırsa, kalan %70 üzerinden DOP hesaplanır.
• Yıkım Yasağı: Kamu hizmeti alanlarında bulunan binalar, kamulaştırılmadan yıkılamaz.
• Yapılaşmaya Uygun Olmayan Kısımlar: Yol inşaatından sonra arta kalan alan, geometrik olarak yapılaşmaya uygun değilse, bu kısımlar da kamulaştırma sınırına dahil edilir.

Örnek Senaryo

Bir arsanın %25’i metro istasyonu için kamulaştırılıyor. Kalan %75’lik alan, imar planına göre yapılaşmaya uygun değil. Bu durumda:

• Kalan alan üzerinden %40’a kadar DOP alınabilir.
• Eğer kalan alan hala yapılaşmaya uygun değilse, bu kısım da kamulaştırılır.
• Arsada mevcut bir bina varsa ve korunabilir durumdaysa, bina tek bir parselde tutulmaya çalışılır.

Tablo: Kısmi Kamulaştırma Sonuçları

6. Hukuki El Atma ve Dava Süreçleri

İmar planına dayalı kamulaştırmalar, beş yıllık imar programları içinde yapılmalıdır. Ancak, bu süre içinde kamulaştırma yapılmazsa, malikler hukuki el atma davası açabilir. Hukuki el atma, taşınmazın imar planında kamu hizmetine ayrılmasıyla malikin tasarruf hakkının kısıtlanmasıdır.

• Dava Süreci:
  • Malikler, 30 gün içinde idari yargıda kamulaştırma işleminin ve dayanak imar planının iptalini isteyebilir.
  • 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 7/4. maddesi, imar planlarına karşı dava açma süresinin geçmiş olsa bile, kamulaştırma işlemiyle birlikte planın hukuka aykırılığının öne sürülebileceğini belirtir.
• Yargı Kararları:
  • Danıştay 6. Dairesi’nin 2017/7046 sayılı kararı, imar planlarının şehircilik ilkelerine uygunluğunun keşif ve bilirkişi incelemesiyle değerlendirilmesi gerektiğini vurgular.
  • Anayasa Mahkemesi’nin 1999/33 sayılı kararı, imar planlarının mülkiyet hakkını kullanılamaz hale getirmesinin hakkın özüne dokunabileceğini belirtir.

7. Kamulaştırmanın Amacı ve Kullanım Kısıtlamaları

İmar planına dayalı kamulaştırmalar, taşınmazın planlanan amaca uygun kullanılması şartına bağlıdır. Örneğin, bir arsa okul alanı için kamulaştırılmışsa, başka bir amaçla (ör. ticari alan) kullanılamaz. Aksi takdirde, imar planında değişiklik yapılması gerekir. Danıştay İçtihatları Birleştirme Kurulu’nun 1974/2 sayılı kararı bu kuralı açıkça vurgular.

Örnek Vaka: Zağnos Paşa Camii Koruma Alanı’nda bir taşınmazın meydan olarak kamulaştırılması davasında, Danıştay, imar planının şehircilik ilkelerine uygunluğunun incelenmesi gerektiğini belirterek yerel mahkeme kararını bozmuştur.

8. Sık Sorulan Sorular

1. Kamulaştırma bedeline itiraz edebilir miyim? 🤔
   Evet, 30 gün içinde idari yargıda dava açabilirsiniz.
2. Kamulaştırma süreci ne kadar sürer? ⏳
   Ortalama 6-18 ay, ancak dava açılırsa uzayabilir.
3. Parselim bozulursa ne yapmalıyım? ⚖️
   Kalan alanın yapılaşmaya uygun olup olmadığını kontrol edin ve gerekirse kamulaştırma talep edin.

9. Sonuç

İmar planı kapsamındaki kamulaştırmalar, şehirlerin düzenli gelişimi için vazgeçilmez bir araçtır. Ancak, bu süreçte maliklerin haklarının korunması için yasal prosedürlerin titizlikle uygulanması gerekir. Kamulaştırma planlarının hazırlanması, taşınmazların doğru tespit edilmesi ve parsel bozulmalarında adil çözümler üretilmesi, sürecin başarısını belirler. Malikler, hak kaybı yaşamamak için yasal süreleri takip etmeli ve gerekirse uzman bir avukata danışmalıdır.

Otoyol Projeleri ve İmarlı Alanlardan Geçişi Üzerine Analiz

Otoyol Projeleri Nedir?

Otoyol projeleri, Türkiye’nin ulaşım altyapısını modernize etmek ve şehirler arası bağlantıları güçlendirmek amacıyla gerçekleştirilen büyük ölçekli altyapı yatırımlarıdır. Bu projeler, genellikle hızlı ve güvenli ulaşım sağlamak için tasarlanır ve çoğu zaman imarlı alanlardan geçer. İmarlı alanlar, imar planlarıyla belirli kullanımlar (konut, ticari, sanayi vb.) için ayrılmış bölgelerdir. Otoyolların bu alanlardan geçmesi, hem şehirlerin gelişimine katkı sağlar hem de kamulaştırma gibi önemli süreçleri beraberinde getirir.

Kamulaştırma Süreci

Kamulaştırma, kamu yararı adına devletin özel mülkleri satın alması işlemidir ve otoyol projeleri gibi büyük altyapı yatırımlarında sıkça uygulanır. Türkiye’de bu süreç, 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ile düzenlenir. İmarlı alanlardaki kamulaştırmalar için ise 3194 sayılı İmar Kanunu ve Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği esas alınır. Süreç şu aşamalardan oluşur:

1. Kamu Yararı Kararı: İmar planına dayalı projelerde, onaylı imar planı bu kararı yerine geçer.
2. Değer Tespiti: Taşınmazın piyasa değeri, konumu ve imar durumu dikkate alınarak belirlenir.
3. Uzlaşma Görüşmeleri: Mal sahipleriyle anlaşma sağlanmaya çalışılır.
4. Dava ve Tescil: Uzlaşma olmazsa mahkeme yoluyla süreç tamamlanır.

Otoyol projeleri kapsamında, taşınmazların bir kısmı veya tamamı yol, köprü gibi yapılar için kamulaştırılır. Örneğin, parselin kalan kısmı yapılaşmaya uygun değilse, bu alan da 3194 sayılı İmar Kanunu‘nun 18. maddesi uyarınca kamulaştırılabilir ve %40’a kadar düzenleme ortaklık payı (DOP) kesintisi uygulanabilir.

İmarlı Alanlardaki Mülk Sahipleri Üzerindeki Etkiler

Otoyol projelerinin imarlı alanlardan geçmesi, mülk sahipleri için hem olumlu hem de olumsuz sonuçlar doğurur:

• Olumlu Etkiler: Bölgenin ulaşım altyapısı gelişir, taşınmaz değerleri artabilir.
• Olumsuz Etkiler: Mal sahipleri mülklerini kaybedebilir, yerinden edilme riskiyle karşılaşabilir. Ayrıca, kamulaştırma bedellerinin adil olup olmadığı sıkça tartışılır.

Örneğin, Kuzey Marmara Otoyolu projesinde İstanbul’un imarlı alanlarından geçen güzergahlar büyük ölçekli kamulaştırmalar gerektirmiştir. Bazı bölgelerde acele kamulaştırma kararları alınmış, bu da mal sahiplerinin hak kayıpları yaşayabileceği endişesini doğurmuştur.

Örnek Otoyol Projeleri

1. Kuzey Marmara Otoyolu: İstanbul’un imarlı alanlarından geçen bu proje, yoğun kamulaştırma süreçleriyle dikkat çekmiştir. Bölgedeki konut ve ticari alanlar etkilenmiş, mal sahiplerine tazminat ödenmiştir.
2. Ankara-Kırıkkale-Delice Otoyolu: İmarlı alanlardan geçen bu proje, bölgenin ulaşımını kolaylaştırırken kamulaştırma süreçlerini de gündeme getirmiştir.
3. Antalya-Alanya Otoyolu: Turizm bölgelerindeki imarlı alanları kapsayan bu proje, hem ekonomik katkı sağlamış hem de mülk sahipleriyle görüşmeler gerektirmiştir.

Yorum ve Tartışmalar

Otoyol projelerinin imarlı alanlardan geçmesi, önemli avantajlar sunarken bazı zorlukları ve tartışmaları da beraberinde getirir:

• Adalet Sorunu: Kamulaştırma bedellerinin piyasa değerini yansıtıp yansıtmadığı, mal sahipleri arasında sıkça eleştirilir. Acele kamulaştırma kararları bu tartışmaları daha da yoğunlaştırır.
• Çevresel Etkiler: İmarlı alanlardaki doğal yapılar ve ekosistemler zarar görebilir.
• Toplumsal Etki: Yerinden edilen bireyler ve işletmeler, yeni yaşam alanlarına uyum sağlamakta zorlanabilir.

Sonuç olarak, otoyol projeleri Türkiye’nin gelişimi için kritik öneme sahiptir, ancak imarlı alanlardan geçerken kamulaştırma süreçlerinin şeffaf, adil ve yasal prosedürlere uygun yürütülmesi şarttır. Mal sahiplerinin haklarını koruması için yasal süreleri takip etmesi ve gerekirse uzman desteği alması önerilir. Bu denge sağlandığında, otoyol projeleri hem bireyler hem de toplum için sürdürülebilir bir fayda yaratabilir