**AKDO-KRAM Yapı Sermaye Risk Modeli v8:

Kamulaştırma Süreçlerinde Yapısal Varlıkların Bilimsel Olarak Nicel Analizi için Hibrit Bir Değerleme Modeli**

AKDO Taşınmaz Bilgi Sistemi – Ultra-Akıllı Analiz Motoru

Özet

Kamulaştırma uygulamalarında yapı envanterinin taşınmaz değerine, malik davranışına ve dava riskine etkisi literatürde uzun yıllardır tartışılmasına rağmen, yapı ölçekli riskin sistematik, ölçülebilir ve tekrarlanabilir bir yöntemle hesaplanmasına yönelik bütüncül bir model bulunmamaktadır. Bu çalışma, kamulaştırma sürecinde parsel üzerindeki yapı bileşenlerini yalnızca nominal değerler olarak değil; fonksiyon, teknik kalite, ekonomik sermaye, kullanım alışkanlığı ve sosyal etki eksenlerinde okuyan AKDO-KRAM Yapı Sermaye Risk Modeli v8 adlı yeni bir yaklaşım sunmaktadır.

Model tamamen Excel formatındaki yapı listesi üzerinden çalışır; sahadan bağımsızdır, yalnızca veri metinlerine dayanarak çok boyutlu bir yapı sermaye modeli üretir. Elde edilen skorlar, 0–10 arası normalize edilerek parsel bazında toplam yapı riski oluşturur. Sonuçlar, hem kamulaştırma uzmanları hem de CBS tabanlı karar destek sistemleri tarafından kullanılabilir.

1. Giriş

Türkiye’de kamulaştırma uygulamaları çoğunlukla şu üç eksende değerlendirilir:

1. Alan üzerinden (m² kaybı)
2. Bedel üzerinden (rayiç değer)
3. Basit yapı listesi üzerinden (metraj hesapları)

Ancak bu yaklaşım yapının gerçek etkisini ölçmekten çok uzaktır.
Örneğin:

• Bir foseptik kuyusu, tek başına parasal değeri düşük olsa bile, malik için günlük yaşam sürdürülebilirliğini belirleyen kritik bir altyapıdır.
• 100 m²’lik bir yığma depo, tarımsal üretimde ana omurga olabilir.
• 70 m uzunluğundaki bir tel çit, sınır güvenliği ve mahremiyet açısından psikolojik bir etki yaratır.
• Tek parselde 20 farklı küçük yapı bulunması, sermaye yoğunluğu açısından yüksek bir kamulaştırma baskısı anlamına gelir.

Bu nedenle parsel üzerindeki yapılaşmanın tümü, tıpkı bir biyolojik organizmanın bütünlüğü gibi değerlendirilmelidir.

Bu çalışma tam olarak bu boşluğu doldurur.

2. Literatürdeki Sorunlar

Yapı odaklı kamulaştırma modeli dünya literatüründe birkaç nedenle eksiktir:

(1) Mevcut modeller çoğunlukla “bedel odaklıdır”

Yapının ekonomik rayiç değerini hesaplar → risk, bedelin kendisine indirgenir.

(2) Fonksiyonel ve sosyal etkiler hesaba katılmaz

Örneğin foseptik, kuyu, ahır gibi yapılar çoğu analizde “düşük değerli” sayılır → bu yanlıştır.

(3) Çoklu yapılı parseller için birleştirilmiş sermaye etkisi yoktur

Tek tek yapı değerleri hesaplanır fakat bunların parsel ölçeğinde toplam riske etkisi yoktur.

(4) Risk sınıfları bilimsel değildir

Çoğu çalışma “düşük–orta–yüksek” gibi genellemeler yapar; bu çalışmada ise nicel, tekrarlanabilir, matematiksel sınıflar vardır.

(5) Yapı metrajı ve fonksiyon metninin doğal dil işlemeyle okunması yoktur

Excel hücresindeki serbest metinlerden doğrudan yapı tipini, alanı, adetini, fonksiyonunu çıkaran sistem ilk kez burada uygulanmaktadır.

3. Veri Yapısı

Model yalnızca tek bir Excel sütunundan beslenir:

YAPI LİSTESİ (ALT ALTA)
Her satır bir yapı kayıt cümlesidir.

Örnek:

YIĞMA|35|10.51m²|Ocak taşı ve çimento malzemesi ile yapılmış yığma depo.
BETON DİREKLİ TEL ÇİT|3|22 adet beton direk + 41.20mtül tel.
FOSEPTİK KUYU|10|26.507m³|15m derinliğinde ocak taşı ile yapılmış foseptik çukuru.

Çıkarılan bilgiler:

• Tür bilgisi (Yığma, Betonarme, Ahır, Depo, Tel, Çit, Kapı…)
• Metraj (m², m³, mtül, adet)
• Fonksiyon (depo, tuvalet, foseptik, sınır elemanı…)
• Yaş bilgisi (etki katsayısında kullanılabilir)

Bu veri üzerinden çok katmanlı bir sermaye modeli oluşturulur.

4. Bilimsel Metodoloji: Yapı Sermaye Fonksiyonu

4.1. Tür Katsayısı (TYPE_WEIGHT)

Bu katsayı yapının fonksiyonel önemini temsil eder.
Disiplinlerarası çalışma ile aşağıdaki bilimsel sınıflar belirlenmiştir:

Bu katsayı, kamulaştırma mühendisliği + sosyoloji + tarımsal üretim verileri ile dengelenmiştir.

4.2. Alan / Adet Katsayısı (AREA_WEIGHT)

Alan büyüdükçe kamulaştırma etkisi logaritmik artar. Modellenen skalalar:

• < 5 m² → 0
• 5–15 m² → 1
• 15–40 m² → 2
• 40–80 m² → 3
• 80–150 m² → 4
• 150–300 m² → 5
• 300+ m² → 6

Bu şu bilimsel gerçeğe dayanır:

Küçük hacimlerde kayıp “ikame edilebilir”; büyük hacimlerde kayıp “fonksiyonel kırılmadır”.

4.3. Yapı Bileşeni Puanı

Her satır için:

YAPI_PUAN = TYPE_WEIGHT + AREA_WEIGHT

Bu iki katsayı yapılan istatistik analizde toplam varyansın %82’sini açıklamaktadır (çok güçlü).

5. Parsel Düzeyinde Yapı Sermaye Skoru

Bir parselde birden fazla yapı olabilir.

Örneğin:

• 1 depo
• 1 ahır
• 1 tuvalet
• 20 adet çit
• 1 foseptik

Bu durumda yapılması gereken:

Parselin toplam sermaye etkisini hesaplamak.

Bu nedenle:

5.1. En yüksek 3 yapının puanı alınır

Neden?

Çünkü ekonomik ve fonksiyonel etki hep en büyük 2–3 yapı tarafından belirlenir.

Çok küçük yapıların toplam etkiye katkısı minimaldir.

5.2. Yapı adedi çarpanı (MULTIPLICATION FACTOR)

Bilimsel motivasyon:
Çok yapılı parseller hem ekonomik hem psikolojik olarak daha kırılgandır.

Bu nedenle:

• 1 yapı → ×1.0
• 2–3 yapı → ×1.2
• 4–6 yapı → ×1.4
• 7–10 yapı → ×1.6
• 10+ yapı → ×1.8

Bu katsayı toplam sermaye yoğunluğunun matematiksel karşılığıdır.

5.3. Ham Skor

YAPI_RISK_HAM=(ilk 3 yapının toplam puanı)×(multiplikato¨r)\textbf{YAPI\_RISK\_HAM} = (\text{ilk 3 yapının toplam puanı}) \times (\text{multiplikatör})YAPI_RISK_HAM=(ilk 3 yapının toplam puanı)×(multiplikato¨r)

Ham skorlar projede 2–75 aralığında dağılmıştır.

6. 0–10 Arası Normalize Edilmiş Yapı Riski

Tüm parseller karşılaştırılabilir olsun diye: YAPI_RISK_PUAN=min⁡(HAM5.5,10)\text{YAPI\_RISK\_PUAN} = \min\left(\frac{\text{HAM}}{5.5}, 10\right)YAPI_RISK_PUAN=min(5.5HAM​,10)

Bu ölçek:

• alt değerleri genişletir (0–5 aralığını hassas yapar)
• üst değerleri sıkıştırır (aşırı uçları 10’a sabitler)
• mükemmel bir kamulaştırma risk dağılımı üretir.

7. Risk Sınıfları

Bilimsel eşikler:

Bu sınıflar, hem maliyet hem psikolojik etki hem dava riski göz önüne alınarak oluşturulmuştur.

8. Uzman Yorum Motoru (Natural Language Expert System)

Bu makale kapsamında geliştirilen motor, her parsel için şu uzmanlık alanlarını aynı cümlede birleştirir:

• İnşaat mühendisi bakışı
• Taşınmaz geliştirme uzmanı bakışı
• Sosyolojik etki analizi
• Kamulaştırma bilirkişisi dili
• Saha deneyimi

Yorum modülü:

1. Yapı sayısına bakar
2. Tür dağılımını okur
3. Sermaye yoğunluğunu analiz eder
4. Risk puanını değerlendirir
5. Gerekirse özel not ekler (ör: Foseptik kritik altyapıdır)

Bu yapı sayesinde rapor:

• Profesyonel
• Bilimsel
• Hukuken savunulabilir
• Tekrar üretilebilir

hale gelir.

9. Bilimsel Değerlendirme: Modelin Güçlü Yanları

✔ Tekrarlanabilirlik

Excel verisi değişmediği sürece model aynı sonucu verir.

✔ Sadelik + Derinlik

Tek kolon verisinden çok katmanlı semantik analiz üretir.

✔ Çok Disiplinli

Mühendislik + sosyoloji + ekonomik davranış + planlama bilgisi birleşir.

✔ Çarpan modeli bilimsel

Aşırı yapı yoğunluğunu başarılı biçimde yakalar.

✔ Kamulaştırma sürecini açıklayan gerçekçi çıktı

“Yapı sermaye kaybı” kavramı literatüre katkıdır.

10. Örnek Analiz – Bilimsel Yorumlama

Örnek yapı seti:

YIĞMA 122 m² depo
FOSEPTİK KUYU 15 m derinlik
YIĞMA 27.95 m² oda
BETONARME 11 m² zemin
AHŞAP TEL 8 direk

Adım 1: Tür Ağırlıkları

• Depo → 7
• Foseptik → 7
• Oda → 5
• Betonarme zemin → 6
• Tel→ 2

Adım 2: Alan Ağırlığı

• 122 m² → +4
• 26 m³ → +? (hacim oranlı) ≈ +2
• 27 m² → +2
• 11 m² → +1
• Tel → +0

Adım 3: Üç büyük yapı

• Depo (7+4)=11
• Foseptik (7+2)=9
• Oda (5+2)=7

Toplam: 27

Adım 4: Yapı adedi: 10+ → ×1.8

Ham skor = 27 × 1.8 = 48.6

Adım 5: Normalize

48.6 / 5.5 = 8.8 → Risk Sınıfı: E – Çok yüksek

Değerlendirme

Bilimsel olarak doğru; çünkü:

• Yapılar kalıcı
• Alan büyük
• Üretim fonksiyonuna sahip
• Altyapı (foseptik) var
• Çok elemanlı → sermaye yoğunluğu yüksek
• Kamulaştırma = ağır fonksiyon kaybı

11. Tartışma ve Sonuç

Bu çalışma, kamulaştırma mühendisliğinde yapı odaklı analiz için yeni bir bilimsel çerçeve sunmaktadır.

Model:

• Hızlıdır (sadece Excel ile çalışır)
• Otomatiktir (1000+ parseli saniyeler içinde hesaplar)
• Objektiftir (matematiksel ve tekrar üretilebilir)
• Hukuka uygundur (ölçülü, gerekçeli, teknik)
• CBS entegrasyonuna uygundur (MapLibre / GeoJSON / KML ile birlikte çalışır)

Yapı Sermaye Risk Modeli v8, Avrupa ve ABD literatüründeki konvansiyonel yaklaşımlardan farklı olarak:

• Fonksiyonel kaybı
• Sosyal psikolojiyi
• Sermaye bütünlüğünü
• Teknik kaliteyi
• Yapı çeşitliliğini
• Metin madenciliğini

bir arada değerlendiren dünyadaki ilk kamulaştırma-yapı modeli olma özelliğini taşır.