📌 1. Satın Alma Usulü Esastır
🧾 İdareler, kamulaştırmaya başlamadan önce öncelikle:
✅ Pazarlıkla satın alma ya da
✅ Trampa (taşınmaz takası) yolunu denemelidir.
Bu usul, dava açılmadan anlaşma sağlanarak kamulaştırmanın hızlı, masrafsız ve uzlaşmacı şekilde gerçekleşmesini amaçlar.
🧠 2. Tahmini Bedelin Tespiti: Kıymet Takdir Komisyonu
🏢 İdare, en az 3 kişilik bir veya birden fazla:
🔹 Kıymet Takdir Komisyonu kurar.
🔹 Bu komisyon:
- 📊 11. madde hükümlerine uygun şekilde,
- 🧑💼 Gerekirse uzman kişi/kurum raporlarıyla,
- 🏢 Sanayi ve Ticaret Odası ile emlak bürolarından alınan bilgilerle
💰 Taşınmazın tahmini değerini belirler.
🤝 3. Görüşmeler: Uzlaşma Komisyonu
İdare ayrıca:
🔹 En az 3 kişilik Uzlaşma Komisyonu kurar.
🔹 Görevleri:
- 💬 Malik ile pazarlık yapmak,
- 🔁 Gerekirse trampa (taşınmaz takası) görüşmelerini yürütmek,
- 📑 Anlaşma sağlamak.
✉️ 4. Maliklere Resmî Bildirim
🔔 Malik(ler)e resmî taahhütlü yazı gönderilir:
- ✍️ Bedel belirtilmez.
- 💶 Bedelin peşin veya taksitle ödeneceği ifade edilir.
- 🏛️ İdare taşınmazı pazarlıkla satın almak veya trampa yoluyla devralmak istediğini bildirir.
🕐 5. 15 Günlük Süre – Başvuru Zamanı
📬 Malik, yazının tebliğinden itibaren:
➡️ 15 gün içinde idareye başvurursa,
➡️ Komisyonla pazarlık görüşmeleri yapılır.
📑 6. Anlaşma Tutanakları ve Tescil Süreci
📝 Pazarlıkta uzlaşılırsa:
- 🧾 Anlaşma tutanağı düzenlenir.
- 🔐 Tutanakta:
- Bedel,
- Malik bilgisi,
- Tapu tescil beyanı
yer alır.
📌 Bu tutanak, malikin rızasıyla ferağ (tapu devri) beyanı anlamına gelir.
🕓 7. 45 Gün İçinde Tapuya Tescil ve Bedel Ödeme
🔒 Anlaşma tutanağı tarihinden itibaren:
- ⏳ En geç 45 gün içinde,
- 💵 Bedel hazır edilir,
- 📄 Takyidatlardan (ipotek, haciz vb.) arı olduğu belgelenir,
- 🏛️ Tapuya re’sen tescil yapılır,
- 💰 Ardından malike ödeme yapılır.
⚖️ 8. Hukuki Güvence: Davaya Konu Edilemez
📌 Bu yöntemle yapılan işlemler:
- 🛑 Kamulaştırma sayılır.
- ⚠️ İtiraz ve dava açılamaz.
Bu yönüyle hem idare hem malik için hukuki güvence sağlar.
❌ 9. Anlaşma Sağlanamazsa Ne Olur?
🛑 Malik pazarlığa katılmaz ya da anlaşma sağlanamazsa:
➡️ 10. maddeye göre yargı yoluna gidilir.
➡️ Mahkeme, kamulaştırma bedelini ve tescili karara bağlar.
⚠️ Uygulamada Sık Yapılan Hatalar
❗ Tahmini bedelin açıkça bildirilmesi → Pazarlığı engelleyebilir.
❗ 15 günlük başvuru süresi iyi takip edilmelidir.
❗ 45 gün içinde işlem tamamlanmazsa, işlem geçerliliğini yitirebilir.
2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunundaki Orjinal Metni Aşağıda Verilmiştir ( Kanun için tıklayınız)
Tüm kanun maddesine erişmek için tıklayınız
Değişik madde: 24/04/2001 t. 4650 s. K. m.31
İdarelerin, bu Kanuna göre, tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygulamaları esastır.
Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak idare, bu Kanunun 11 inci maddesindeki esaslara göre ve konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahallî emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunu görevlendirir.
Ayrıca idare, tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirir.
İdare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz mal, kaynak veya bunların üzerindeki irtifak haklarının bedelinin peşin veya bu Kanunun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasına göre yapılıyor ise, bu fıkradaki usullere göre taksitle ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmî taahhütlü bir yazıyla malike bildirir.
Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması hâlinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır, tespit edilen tahminî değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması hâlinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve anlaşma konusu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini, malikin kimlik bilgilerini ve taşınmazların tapuda tesciline veya terkinine dair kabul beyanlarını da ihtiva eden tutanak, malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır. Bu tutanak malikin ferağ beyanı ve tapuda idare adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır.
Değişik fıkra: 20/08/2016 t. 6745 s. K. m.312
İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel hazır edilerek, idarenin anlaşma tutanağı ve kamulaştırma öncesi taşınmaz üzerindeki tüm takyidat ve haklardan arındırıldığını bildiren yazıya istinaden idare adına tapuya resen tescil veya terkin edilir. Tapuya resen tescil veya terkinden sonra kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir.
Değişik fıkra: 20/08/2016 t. 6745 s. K. m.313
Bu madde uyarınca satın alınan veya trampa edilen taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz.
Anlaşma olmaması veya ferağ verilmemesi halinde bu Kanunun 10 uncu maddesine göre işlem yapılır.
- MADDE 3
2942 sayılı Kanunun 8 inci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
”MADDE 8
İdarelerin, bu Kanuna göre, tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygulamaları esastır.
Kamulaştırma kararının alınmasından sonra kamulaştırmayı yapacak idare, bu Kanunun 11 inci maddesindeki esaslara göre ve konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret Odalarından ve mahallî emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden de faydalanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla kıymet takdir komisyonunu görevlendirir.
Ayrıca idare, tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satın alma ve trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla uzlaşma komisyonunu görevlendirir.
İdare, kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz mal, kaynak veya bunların üzerindeki irtifak haklarının bedelinin peşin veya bu Kanunun 3 üncü maddesinin ikinci fıkrasına göre yapılıyor ise, bu fıkradaki usullere göre taksitle ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmî taahhütlü bir yazıyla malike bildirir.
Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren onbeş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması halinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır, tespit edilen tahmini değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması halinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve anlaşma konusu taşınmaz malın tüm hukukî ve fiilî vasıfları ile kamulaştırma bedelini içeren tutanak malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır.
İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırkbeş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel ödenmeye hazır hale getirilerek, bu durum malike veya yetkili temsilcisine yazıyla bildirilerek tapuda belirtilen günde idare adına tapuda ferağ vermesi istenilir. Malik veya yetkili temsilcisi tarafından idare adına tapuda ferağ verilmesi halinde, kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir.
Bu madde uyarınca satın alınan veya trampa edilen taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılamaz.
Anlaşma olmaması veya ferağ verilmemesi halinde bu Kanunun 10 uncu maddesine göre işlem yapılır.“ ↩︎ - MADDE 31
4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 8 inci maddesinin beşinci ve altıncı fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması hâlinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır, tespit edilen tahminî değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması hâlinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve anlaşma konusu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini, malikin kimlik bilgilerini ve taşınmazların tapuda tesciline veya terkinine dair kabul beyanlarını da ihtiva eden tutanak, malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır. Bu tutanak malikin ferağ beyanı ve tapuda idare adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır.
İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel hazır edilerek, idarenin anlaşma tutanağı ve kamulaştırma öncesi taşınmaz üzerindeki tüm takyidat ve haklardan arındırıldığını bildiren yazıya istinaden idare adına tapuya resen tescil veya terkin edilir. Tapuya resen tescil veya terkinden sonra kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir.” ↩︎ - MADDE 31
4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 8 inci maddesinin beşinci ve altıncı fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde, kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması hâlinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır, tespit edilen tahminî değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması hâlinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve anlaşma konusu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini, malikin kimlik bilgilerini ve taşınmazların tapuda tesciline veya terkinine dair kabul beyanlarını da ihtiva eden tutanak, malik veya yetkili temsilcisi ve komisyon üyeleri tarafından imzalanır. Bu tutanak malikin ferağ beyanı ve tapuda idare adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır.
İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel hazır edilerek, idarenin anlaşma tutanağı ve kamulaştırma öncesi taşınmaz üzerindeki tüm takyidat ve haklardan arındırıldığını bildiren yazıya istinaden idare adına tapuya resen tescil veya terkin edilir. Tapuya resen tescil veya terkinden sonra kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir.” ↩︎
