Madde 11’in Yorumlanması ve Değerlendirmesi
Kamulaştırma Bedelinin Tespitinde Bilirkişilerin Yapması Gereken Değerlendirmeler
Madde 11, kamulaştırma sürecinde taşınmaz malın değerinin belirlenmesinde bilirkişilerin hangi unsurları dikkate alacaklarını belirler. Bu süreç, adil ve doğru bir kamulaştırma bedelinin hesaplanabilmesi için oldukça kritiktir. Kanunun bu maddesi, aşağıdaki unsurların göz önünde bulundurulmasını zorunlu kılar:
- Taşınmazın Cinsi ve Nevi (a)
Taşınmazın türü, kullanım amacına göre değerinin nasıl değişebileceğini belirler. Örneğin, tarım arazisi ile konut arsasının değeri farklı olabilir. - Yüzölçümü (b)
Taşınmazın büyüklüğü, değerinin belirlenmesinde önemli bir parametredir. Bu parametre, diğer unsurlarla birlikte taşınmazın toplam değerinin hesaplanmasında kullanılır. - Taşınmazın Kıymetini Etkileyebilecek Bütün Nitelikler (c)
Burada, taşınmazın değerine etki eden her türlü fiziksel ve hukuki faktör göz önünde bulundurulur. Örneğin, taşınmazın bulunduğu yerin imar planına dahil olup olmaması, doğal afetlere karşı dayanıklılığı gibi unsurlar bu kapsamda değerlendirilebilir. - Vergi Beyanı (d)
Taşınmazın vergi beyanı, özellikle gelir getiren taşınmazlarda (örneğin, kira geliri elde edilen mülklerde) önemli bir değer göstergesi olabilir. - Resmi Kıymet Takdirleri (e)
Devlet ya da yerel idareler tarafından yapılan önceki kıymet takdirleri de dikkate alınır. Bu takdirler, mevcut piyasa koşullarına göre yeniden değerlendirilmelidir. - Net Gelir (f)
Eğer taşınmaz bir gelir getiren mülkse, örneğin bir tarım arazisi veya ticari alan, bu taşınmazın hâlihazırdaki ve gelecekteki gelirleri de dikkate alınır. - Emsal Satışlar (g)
Taşınmazın bulunduğu bölgedeki emsal satışlar da değer tespiti için önemli bir gösterge sağlar. Bu, benzer taşınmazların satış fiyatlarıyla kıyaslama yapılmasına olanak tanır. - Yapı Maliyetleri ve Yıpranma Payı (h)
Yapılar söz konusu olduğunda, inşaat maliyetleri, kullanılan malzemelerin kalitesi ve yapının ne kadar süre kullanıldığı gibi faktörler de taşınmazın değerinin tespitinde rol oynar. - Objektif Ölçüler (ı)
Taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılan objektif ölçütler, örneğin taşınmazın topografik durumu, ulaşım olanakları gibi kriterlerdir.
Kamulaştırma Bedelini Etkileyen Diğer Unsurlar
- Kamulaştırma Sonucu Değer Artışı (Yeni İmar Projeleri)
Kanun, kamulaştırmaya konu olan taşınmazın değerini etkileyebilecek yeni imar ve hizmet projelerinin gelecekte yaratacağı değer artışlarının göz önünde bulundurulmaması gerektiğini vurgular. Bu, taşınmazın değerinin gelecekteki imar planları nedeniyle yapay şekilde artırılmasını engellemeyi amaçlar. - İrtifak Hakkı ve Kıymet Düşüşü
Kamulaştırma yoluyla bir irtifak hakkı tesis ediliyorsa, bu işlem nedeniyle taşınmazda meydana gelecek değer kaybı da bedel tespitine dahil edilir. Örneğin, bir yol inşaatı nedeniyle arazinin kullanılabilirliği azalabilir ve bu da kamulaştırma bedeline etki eder.
Özetle:
Madde 11, taşınmazların değerinin belirlenmesinde çok yönlü bir yaklaşım benimsemektedir. Kamulaştırma işlemi sırasında, sadece fiziksel özellikler değil, taşınmazın hukuki durumu, vergi beyannameleri ve çevresel faktörler de dikkate alınarak adil bir değerleme yapılmalıdır. Bu, taraflar arasında haksızlıkların önlenmesi ve her iki tarafın da haklarının korunması için önemlidir.
Kamulaştırma bedelinin doğru ve şeffaf bir şekilde hesaplanabilmesi için belirlenen kriterlerin titizlikle uygulanması gerekmektedir. Bu madde, bilirkişilerin objektif ve detaylı bir değerlendirme yapmasını sağlamak için kapsamlı bir rehber sunmaktadır.
2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunundaki Orjinal Metni Aşağıda Verilmiştir ( Kanun için tıklayınız)
Tüm kanun maddesine erişmek için tıklayınız
Değişik madde: 24/04/2001 t. 4650 s. K. m.6 1
15 inci madde uyarınca oluşturulacak bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın;
a) Cins ve nevini,
b) Yüzölçümünü,
c) Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,
d) Varsa vergi beyanını,
e) Kamulaştırma tarihindeki resmî makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,
f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini,
İptal: E. 2015/55 K. 2016/45 26/05/2016 t. AyM K. ile “kamulaştırma tarihindeki” ibaresi iptal edilmiştir.
g) Arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,
h) Yapılarda, resmî birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,
İptal: E.: 2002/79, K.: 2003/29 25/12/2003 t. AyM K. ile “kamulaştırma tarihindeki” ibaresi iptal edilmiştir.
ı) Her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,
İptal: E. 2018/156 K. 2019/22 10/04/2019 t. AyM K. ile “Bu fıkrada belirtilen unsurlara göre tespit edilen arazi bedelinin yarısını geçmemek ve” ibaresi iptal edilmiştir.
Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.
Değişik fıkra: 03/11/2016 t. 6754 s. K. m.38 2
Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz.
Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir.
- MADDE 6
2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesi başlığıyla birlikte aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir.
“Kamulaştırma bedelinin tespiti esasları
MADDE 11
15 inci madde uyarınca oluşturulacak bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın;
a) Cins ve nevini,
b) Yüzölçümünü,
c) Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,
d) Varsa vergi beyanını,
e) Kamulaştırma tarihindeki resmî makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,
f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın kamulaştırma tarihindeki mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini,
g) Arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,
h) Yapılarda, kamulaştırma tarihindeki resmî birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,
ı) Bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,
Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.
Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kâr dikkate alınmaz.
Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir.“ ↩︎ - MADDE 38
4/11/1983 tarihli ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 11 inci maddesinin birinci fıkrasına “ilgililerin beyanını da dikkate alarak” ibaresinden sonra gelmek üzere “Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun,” ibaresi eklenmiştir. ↩︎
